Zaprimili smo vaš upit Klasa: 410-20/23-01/17, Ur.br: 513-07-18-23-02 od 13. prosinca 2023. godine kojim tražite uputu o postupanju kod utvrđivanja osnovice poreza na promet nekretnina. Naime, kako navodite, uvidom u dostavljenu dokumentaciju utvrđeno je da prodavatelj prodaje, a kupac kupuje nekretninu u vlasništvu Republike Hrvatske kojoj cijena iznosi 64.066,00 EUR. Visina predmetne cijene umanjuje se za određene popuste. Konačni povratni iznos cijene nekretnine iznosi 18.145,00 EUR koju će kupac prodavatelju podmiriti jednokratnom uplatom. Shodno navedenom, postavlja se pitanje je li osnovica za razrez poreza na promet nekretnina tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze u iznosu od 64.066,00 EUR ili iznos naknade koju je stjecatelj platio za stjecanje nekretnine u iznosu od 18.145,00 EUR.
U nastavku dostavljamo odgovor.
Odredbom članka 5. Zakona o porezu na promet nekretnina (Narodne novine, broj 115/16, 106/18) predmet oporezivanja je promet nekretnina, a iznimno prometom nekretnina ne smatra se stjecanje nekretnina na koje se plaća porez na dodanu vrijednost.
Prema odredbama članka 9. Zakona o porezu na promet nekretnina osnovica poreza na promet nekretnina je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze. Ministarstvo financija, Porezna uprava utvrđuje osnovicu poreza na promet nekretnina kao tržišnu vrijednost nekretnine, u pravilu, iz isprave o stjecanju ako je ukupan iznos naknade koju daje ili isplaćuje stjecatelj približno jednak cijenama koje se postižu ili se mogu postići na tržištu. Ministarstvo financija, Porezna uprava je ovlaštena procjenom utvrditi tržišnu vrijednost nekretnine ako je ukupan iznos naknade manji od cijena koje se postižu ili se mogu postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze.
Nadalje, iznimno od članka 9. stavka 4. Zakona o porezu na promet nekretnina, ako se nekretnina stječe kroz postupak javnog natječaja, javne prodaje (dražbe) ili u stečajnom postupku uz odgovarajuću primjenu odredaba propisa o ovrsi kojima je uređena ovrha na nekretnini te postupcima u kojima je jedan od sudionika postupka pravna osoba u većinskom vlasništvu Republike Hrvatske ili Republika Hrvatska, jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, tijela državne vlasti, ustanove čiji je jedini osnivač Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, ukupnim iznosom naknade smatra se sve ono što stjecatelj ili druga osoba za stjecatelja da ili plati za stjecanje nekretnine.
Člankom 13. Zakona o porezu na promet nekretnina između ostaloga propisano je da porez na promet nekretnina ne plaćaju građani koji kupuju stambenu zgradu ili stan (uključujući i zemljište) na kojem su imali stanarsko pravo ili uz suglasnost nositelja stanarskog prava prema propisima kojima se uređuje prodaja stanova na kojima postoji stanarsko pravo. Isto vrijedi i za zaštićene najmoprimce koji kupuju stambenu zgradu ili stan u kojem stanuju na temelju ugovora o najmu.
Slijedom navedenog, potrebno je provjeriti ima li porezni obveznik iz dostavljenog upita sklopljen ugovor o najmu s Ministarstvom hrvatskih branitelja jer je u tom slučaju oslobođen plaćanja poreza na promet nekretnina temeljem članka 13. stavka 1. točke 5. Zakona o porezu na promet nekretnina.
Nadalje, ukoliko se utvrdi da porezni obveznik nema sklopljen ugovor o najmu te budući da je u navedenom slučaju nekretnina stečena u postupcima u kojima je jedan od sudionika postupka Republika Hrvatska ukupnim iznosom naknade smatra se sve ono što stjecatelj ili druga osoba za stjecatelja da ili plati za stjecanje nekretnine.
Iz dostavljenog upita razvidno je da će kupac prodavatelju jednokratnom uplatom podmiriti konačnu cijenu nekretnine u iznosu od 18.145,00 EUR te bi prema tome to bila i osnovica za razrez poreza na promet nekretnina.
