Stjecanje prava vlasništva nekretnina stranih pravnih i fizičkih osoba na području Republike Hrvatske uređeno je Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Nar. nov., br. 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06. i 146/08.).
Temeljem odredbi Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Nar. nov., br. 146/08.; dalje: Zakon), koje stupaju na snagu 1. veljače 2009., državljani i pravne osobe iz država članica Europske unije stječu pravo vlasništva nekretnina pod pretpostavkama koje vrijede za stjecanje prava vlasništva za državljane Republike Hrvatske i pravne osobe sa sjedištem u Republici Hrvatskoj (članak 3. Zakona). Prema navedenoj zakonskoj odredbi, državljani i pravne osobe iz država članica Europske unije, od 1. veljače 2009. stječu pravo vlasništva nekretnine pod istim pretpostavkama kao i hrvatski državljani samo uz ispunjenje općih pretpostavki za pravovaljanost pravnog posla (pravni posao ima sadržaj propisan Zakonom o obveznim odnosima – Nar. nov., br. 35/05. i 41/08.). S obzirom da za te osobe više ne postoje posebne pretpostavke za stjecanje prava vlasništva nekretnina (uzajamnost i suglasnost ministra pravosuđa) u trenutku sklapanja pravnog posla nastaje i porezna obveza poreza na promet nekretnina prema članku 14. Zakona o porezu na promet nekretnina (Nar. nov., br. 69/97., 26/00. i 153/02.).
Ipak za te osobe i nadalje ostaju zabrane za stjecanje prava vlasništva na nekretninama i to poljoprivrednom zemljištu, kojeg određuje Zakon o poljoprivrednom zemljištu (Nar. nov., br. 152/08.) i zaštićenim dijelovima prirode Zakon o zaštiti prirode (Nar. nov., br. 70/05.). Prema odredbama navedenih zakona državljani i pravne osobe iz država članica Europske unije ne mogu biti nositeljem prava vlasništva na poljoprivrednom zemljištu, u strogom rezervatu, nacionalnom parku, posebnom rezervatu, parku prirode, regionalnom parku, spomeniku prirode, značajnom krajobrazu, park-šumi i spomeniku parkovne arhitekture. Pravni poslovi koji imaju za predmet stjecanje poljoprivrednog zemljišta i/ili zaštićenih dijelova priroda od strane državljana i pravnih osoba država članica Europske Unije ništavi su. Na te pravne poslove Porezna uprava pazi po službenoj dužnosti i na temelju tih pravnih poslova se ne utvrđuje porez na promet nekretnina. Stoga se u postupku utvrđivanja poreza na promet nekretnina mora po službenoj dužnosti paziti da se ne radi o navedenim nekretninama, pri čemu napominjemo da ukoliko se ne utvrdi porez na promet nekretnina iz sumnje da se radi o spornim nekretninama, a ipak dođe do upisa prava vlasništva nekretnina strane osobe u zemljišnim knjigama pripadajući porez na promet nekretnina utvrdit će se naknadno na temelju dostavljenog rješenja zemljišnoknjižnog suda (»Rješenja zemljišnoknjižnog suda o upisima izvršenim u svezi sa stjecanjem nekretnina i prava na nekretninama koja podliježu poreznoj obvezi, kao i rješenja kojima se zasniva ili prestaje založno pravo, moraju sadržavati osobni identifikacijski broj od dana njegove dodjele, te se ista po službenoj dužnosti dostavljaju nadležnoj poreznoj upravi.« – članak 121. stavak 7. Zakona o zemljišnim knjigama, Nar. nov., br. 91/96., 68/98., 137/99., 114/01., 100/04., 107/07. i 152/08.). Isto tako napominjemo da je moguće putem nadležnog ureda za prostorno uređenje provjeriti radi li se o poljoprivrednom zemljištu odnosno o zemljištu izvan granica građevinskog područja.
Odredbama članka 5. Zakona propisano je da će se svi postupci pokrenuti radi dobivanja suglasnosti za stjecanje prava vlasništva po odredbama članka 356. i 357. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, u korist državljana i pravnih osoba iz država članica Europske unije, a koji još nisu pravomoćno okončani do stupanja na snagu toga Zakona, obustaviti po službenoj dužnosti.
Nadalje, člankom 6. Zakona propisano je da će pravni posao kojem je cilj stjecanje prava vlasništva nekretnina u Republici Hrvatskoj, a koji je kao stjecatelj sklopio državljanin ili pravna osoba iz država članica Europske unije do stupanja na snagu toga Zakona, postati pravovaljan ako je ispunjen i ako su ispunjene opće pretpostavke za valjanost toga pravnog posla.
Stoga pravni posao kojemu je cilj stjecanje prava vlasništva nekretnina u Republici Hrvatskoj, koji je kao stjecatelj sklopio državljanin i pravna osoba iz država članica Europske unije prije 1. veljače 2009., osnažit će se (konvalidirati će) ako su ispunjene opće pretpostavke za sklapanje pravnog posla, a nije riječ o poljoprivrednom zemljištu i zaštićenim dijelovima prirode. Radi se o naknadnim osnaženjima pravnih poslova, te navedena zakonska odredba ima povratno djelovanje i na ranije sklopljene pravne poslove. Kako su ranije sklopljeni pravni poslovi postali pravno osnažnjeni na dan 1. veljače 2009. za te pravne poslove nastaje i obveza poreza na promet nekretnina na dan 1. veljače 2009., koja se prema odredbi članka 17. Zakona o porezu na promet nekretnina mora prijaviti u roku od 30 dana. Ispostave Porezne uprave će utvrđivati porez na promet nekretnina po takvim pravnim poslovima kada ih prijavi sam porezni obveznik odnosno kada dobiju rješenje zemljišnoknjižnog suda o upisu prava vlasništva strane osobe.
Slijedom svega navedenog, van snage stavlja se mišljenje Središnjeg ureda Porezne uprave Klasa: 410-20/04-01/86 od 29. rujna 2004. godine, i to u dijelu koji se odnosi na državljane i pravne osobe iz država članica Europske unije.
Za ostale strane osobe i nadalje vrijede opće i posebne pretpostavke za stjecanje prava vlasništva nekretnina na području Republike Hrvatske, te sa na njih i nadalje primjenjuje navedena uputa. Prema navedenoj uputi obveza prijave poreza na promet nekretnina za strane osobe (sada bez državljana i pravnih osoba iz država članica Europske unije) nastaje u trenutku dobivanja suglasnosti za stjecanje prava vlasništva na nekretninama u Republici Hrvatskoj.
Kada se radi o stjecanju prava vlasništva nekretnina nasljeđivanjem ili na temelju odluke/rješenja koje prima klauzulu pravomoćnosti porezna obveza poreza na promet nekretnina, u skladu s posebnim propisima, nastaje u trenutku pravomoćnosti.
Vezano uz pravovremenu prijavu nastanka porezne obveze poreza na promet nekretnina skrećemo pozornost na odredbe članka 58. Općeg poreznog zakona (Nar. nov., br. 147/08.). Navedenim člankom propisano je da porezni obveznik mora prijaviti činjenice bitne za oporezivanje, što podrazumijeva i nastanak porezne obveze poreza na promet nekretnina, jer u protivnom odgovora za prekršaj sukladno odredbi članka 207. stavak 1. točka 18. Općeg poreznog zakona.
U Informacijskom sustavu Porezne uprave kod otvaranja predmeta poreza na promet nekretnina na temelju pravnog posla informatički će se podržati da se kod unosa šifre zemlje države članice Europske unije ne traži datum unosa suglasnosti. U nastavku upute dostavljamo popis država članica Europske unije:
1. Francuska
2. Njemačka
3. Italija
4. Belgija
5. Nizozemska
6. Luksemburg
7. Danska
8. Irska
9. Velika Britanija
10. Grčka
11. Španjolska
12. Portugal
13. Austrija
14. Finska
15. Švedska
16. Češka
17. Mađarska
18. Poljska
19. Slovačka
20. Slovenija
21. Estonija
22. Latvija
23. Litva
24. Cipar
25. Malta
26. Rumunjska
27. Bugarska
