Odvjetničko društvo M. D. dostavilo je ugovor o ortaštvu sklopljen 1979. koji je raskinut pravomoćnom sudskom odlukom. Predmetnim ugovorom dogovorena je zajednička gradnja na način da jedan ortak sudjeluje u izgradnji unosom zemljišta a drugi materijalom i radnom snagom. U sporu među strankama koji se vodi na Vrhovnom sudu Republike Hrvatske, primjenom pravnih pravila Općeg građanskog zakonika koji je regulirao ortačke odnose u vrijeme sklapanja predmetnog ugovora, prema uputi istog suda, nakon prestanka ugovora o ortaštvu slijedi dioba zajedničke ortačke imovine temeljem utvrđenih udjela ortaka u zajedničkoj imovini (vrijednosti građevinskog zemljišta i vrijednosti izvedenih građevinskih radova – dovršenost objekta).
S tim u svezi odvjetničko društvo traži mišljenje Porezne uprave o načinu utvrđivanja vrijednosti suvlasničkog udjela na ortačkoj imovini do trenutka raskida ugovora o ortaštvu.
Sukladno odredbama Zakona o Poreznoj upravi (Nar. nov., br. 25/12.) Porezna uprava je upravna organizacija u sastavu Ministarstva financija čija je temeljna zadaća primjena poreznih propisa i propisa o prikupljanju doprinosa za obvezna osiguranja.
S obzirom na to da se u konkretnom slučaju traži tumačenje predmeta o kojem se vodi sudski spor te stručno mišljenje o primjeni propisa izvan djelokruga ove upravne organizacije Ministarstva financija, Porezna uprava se o istom ne može očitovati.
Vezano uz porezne obveze koje mogu nastati temeljem sklopljenog ugovora o ortaštvu odnosno raskidom predmetnog ugovora, u nastavku dajemo slijedeće mišljenje.
Članak 637. stavak 1. Zakona o obveznim odnosima (Nar. nov., br. 35/05. i 41/08.) propisano je da se ugovorom o ortaštvu uzajamno obvezuju dvije ili više osoba uložiti svoj rad i/ili imovinu radi postizanja zajedničkog cilja.
Člankom 4. Zakona o porezu na promet nekretnina (Nar. nov., br. 69/97., 26/00. – Odluka USRH, 153/02. i 22/11.) propisano je da je predmet oporezivanja promet nekretnina. Prometom nekretnina, u smislu navedenog Zakona, smatra se svako stjecanje vlasništva nekretnine u Republici Hrvatskoj.
Slijedom navedenog, kada se ugovorom o ortaštvu sklopljenim s vlasnikom nekretnine dogovori zajednička gradnja te temeljem navedenog pravnog posla dođe do prometa nekretnina, nastaje obveza plaćanja poreza na promet nekretnina. Nadalje, ovisno o tome je li investitor (fizička ili pravna osoba u čije se ime gradi građevina) u sustavu poreza na dodanu vrijednost, u trenutku isporuke izgrađene građevine ili dijela građevine nastaje i obveza obračuna poreza na dodanu vrijednost.
Dakle, prvi promet nekretnina je prijenos prava vlasništva zemljišta sa ortaka vlasnika zemljišta na investitora, a drugi promet je kada investitor prenosi vlasništvo nad izgrađenom nekretninom ili dijelom izgrađene nekretnine na ortaka vlasnika zemljišta kao naknadu za uneseno zemljište.
Poreznu osnovicu poreza na promet nekretnina prema odredbama članka 9. Zakona o porezu na promet nekretnina čini tržišna vrijednost nekretnine (novoizgrađene građevine odnosno zemljišta) koja predstavlja cijenu nekretnine koja se postiže ili se može postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze (trenutak sklapanja ugovora) a porezni obveznik je stjecatelj nekretnine.
Sukladno navedenom, prijenos prava vlasništva zemljišta sa ortaka vlasnika zemljišta na investitora, podliježe plaćanju poreza na promet nekretnina po stopi od 5% na tržišnu vrijednost zemljišta.
Odredbama Zakona o porezu na promet nekretnina propisano je da Porezna uprava utvrđuje osnovicu poreza na promet nekretnina kao tržišnu vrijednost nekretnine, u pravilu, iz isprave o stjecanju ako je ukupan iznos naknade koju daje ili isplaćuje stjecatelj približno jednak cijenama koje se postižu ili se mogu postići na tržištu, te procjenom ako je ukupan iznos naknade manji od cijena koje se postižu ili se mogu postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze. Procjenu tržišne vrijednosti nekretnine utvrđuje službenik Porezne uprave na temelju usporednih podataka o kretanju tržišnih vrijednosti sličnih nekretnina s približno istog područja u približno isto vrijeme.
Nadalje, kada investitor koji je u sustavu PDV-a isporučuje novoizgrađenu ili dio novoizgrađene građevine drugom ortaku koji sudjeluje u izgradnji građevine unosom zemljišta, obvezan je obračunati PDV na osnovicu koju čini vrijednost isporučenog objekta koja ne sadrži vrijednost zemljišta ni iznos naknade za komunalno uređenje zemljišta prema odluci nadležnih tijela, sukladno članku 54. stavak 13. Pravilnika o PDV-u (Nar. nov., br. 149/09., 89/11., 29/12., 64/12.).
Ako je investitor fizička ili pravna osoba koja nije u sustavu PDV-a, tada isporuka novoizgrađene građevine drugom ortaku podliježe plaćanju poreza na promet nekretnina a porezna osnovica je tržišna vrijednost novoizgrađene građevine.
