Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o porezu na promet nekretnina objavljen je u Narodnim novinama broj 22/11 od 18. veljače 2011. a stupio je na snagu 26. veljače 2011. godine od kada se počinje i primjenjivati.
Radi jedinstvenog postupanju u primjeni Zakona Središnji ured Porezne uprave daje slijedeće upute:
U postupcima u kojima je porezna obveza nastala prije 26. veljače 2011. (ugovor sklopljen, sudska odluka ili odluka drugog tijela postala pravomoćna, nastupila smrt primatelja uzdržavanja odnosno dobivena suglasnost za stjecanje nekretnina ministra nadležnog za poslove pravosuđa prije 26. veljače 2011.), bez obzira kada se donosi rješenje primjenjivat će se odredbe Zakona o porezu na promet nekretnina (Nar. nov., br. 69/97., 26/00. i 153/02.).
Odredbe Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o porezu na promet nekretnina primjenjivat će se na sve postupke utvrđivanja poreza na promet nekretnina u kojima je obveza poreza na promet nekretnina nastala na dan i nakon dana stupanja na snagu Zakona, odnosno 26. veljače 2011. (ugovor sklopljen, sudska odluka ili odluka drugog tijela postala pravomoćna, nastupila smrt primatelja uzdržavanja odnosno dobivena suglasnost za stjecanje nekretnina ministra nadležnog za poslove pravosuđa na dan i nakon 26. veljače 2011.).
Vezano uz najvažnije izmjene i dopune Zakona o porezu na promet nekretnina koje se primjenjuju na predmete u kojima je porezna obveza nastala na dan i nakon 26. veljače 2011. ističemo slijedeće:
* Nadopunjenim člankom 4. Zakona propisuje se da se stjecanjem nekretnina, u smislu oporezivanja prometa nekretnina, smatra i stjecanje dosjelošću. Novim stavkom 3. članka 14. Zakona propisuje se da porezna obveza nastaje u trenutku pravomoćnosti odluke suda kojom se utvrđuje pravo vlasništva na nekretnini dosjelošću. Mišljenja smo da će se u navedenim odlukama glede postupka oporezivanja ulaziti u sadržaj odluke te će se u najvećem broju slučajeva primjenjivati oslobođenja od plaćanja poreza na promet nekretnina temeljem članka 13. Zakona.
- Sve zakonske odredbe usklađene su s razlikovanjem ugovora o doživotnom i ugovora o dosmrtnom uzdržavanju (članak 8., 11 točka 7. i 16.).
Kod ugovora o doživotnom uzdržavanju obveznik poreza na promet nekretnina je davatelj uzdržavanja (članak 8 stavak 1). Pri stjecanju nekretnine na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju, porez na promet nekretnina umanjuje se za 5% za svaku godinu trajanja uzdržavanja proteklu od dana sklapanja ugovora o doživotnom uzdržavanju, koji je ovjeren od suca nadležnog suda Ili potvrđen (solemniziran) po javnom bilježniku ili sastavljen u obliku javnobilježničkog akta, do smrti uzdržavanog (članak 8. stavak 2). Uz primjenu navedene olakšice - od 5% godišnje, kod ugovora o doživotnom uzdržavanju primjenjuje se i oslobođenje (u cijelosti) od plaćanja poreza na promet nekretnina ako je davatelj uzdržavanja bračni drug, potomak i predak te posvojenik i posvojitelj (članak 11. točka 7.).
Kod ugovora o dosmrtnom uzdržavanju obveznik poreza na promet nekretnina je davatelj uzdržavanja (članak 8. stavak 1), a porezna obveza nastaje u trenutku sklapanja toga ugovora (članak 16. stavak 1. Zakona), uz napomenu da se kod ugovora o dosmrtnom uzdržavanju ne primjenjuju oslobođenja ni olakšice propisane za ugovor o doživotnom uzdržavanju.
- Preciziraju se odredbe o institucionalnom oslobođenju od plaćanja poreza na promet nekretnina (članak 11. točka 1). Prema navedenom porez na promet nekretnina, bez obzira na vrstu prometa te vrstu nekretnine ne plaćaju:
1. Republika Hrvatska,
2. jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave (gradovi, općine i županije),
3. tijela državne vlasti,
4. ustanove čiji je jedini osnivač Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, (bitno da se kao osnivač ne pojavljuje druga pravna ili fizička osoba)
5. zaklade i fundacije,
6. sve pravne osobe čiji je jedini osnivač Republika Hrvatska,
7. Crveni križ i
8. slične humanitarne udruge osnovane na temelju posebnih propisa.
- Preciziraju se odredbe o oslobođenju od plaćanja poreza na promet nekretnina kod razvrgnuća suvlasništva te pri diobi zajedničkog vlasništva jedne nekretnine (članak 11. točka 8.) na način da se u cijelosti oslobađaju od plaćanja poreza na promet nekretnina osobe koje razvrgnućem suvlasništva te pri diobi zajedničkog vlasništva stječu posebne dijelove te nekretnine uz zadržavanje prijašnjeg omjera. Za razliku od navedenog slučaja, ako se radi o rješavanju imovinskih odnosa na nekoliko nekretnina primjerice stečenih nasljeđivanjem nije moguće primijeniti navedeno oslobođenje već se primjenjuju odredbe o zamjeni nekretnina.
- Vezano uz oslobođenja za trgovačka društva kod unosa nekretnina u osnivački ulog te povećanje temeljenog kapitala odnosno statusnih promjena propisuje se kada se može dokazivati prividnost tako sklopljenih poslova koji su omogućili stjecanje nekretnine bez plaćanja poreza. Tako se propisuje da ako samo tijekom poreznog nadzora Porezna uprava utvrdi prividnost pravnog posla po osnovi kojeg je stečena nekretnina, poništit će rješenje o oslobođenju od plaćanja poreza na promet nekretnina donesenog na temelju stavka 1. i 2. članka 12. Zakona i utvrditi pripadajući porez na promet nekretnina. Primjena navedenog članka podrazumijeva dokazivanje prividnosti pravnog posla kroz provedbu poreznog nadzora praćenjem ponašanja poreznog obveznika s ciljem dokazivanja prividnosti sklopljenih ugovora.
- Kod oslobođenja koja se postižu kod nasljeđivanja, darovanja i drugog stjecanja bez naknade stavljen je naglasak na riječi »U odnosu“ što u provedbenom smislu znači da se srodstvo utvrđuje isključivo u odnosu otuđitelj/stjecatelj, a ne po mogućem pravu predstavljanja. Ujedno od početka primjene Zakona, 26. veljače 2011 , ne priznaju se oslobođenja koja su bila propisana stavcima 2. i 3. članka 13. vezana uz gospodarsku zajednicu odnosno poljoprivredna zemljišta.
- Nastanak porezne obveze za strane osobe koje za stjecanje vlasništva nekretnina trebaju suglasnost ministra pravosuđa, vezuje se za trenutak dobivanja suglasnosti (članak 14. stavak 4 ). Uz trenutak nastanka porezne obveze veže se i porezna osnovica kao tržišna vrijednost (članak 9. stavak 1). Navedeno znači da za strane osobe koje za stjecanje vlasništva nekretnina trebaju suglasnost ministra pravosuđa poreznu osnovicu predstavlja tržišna vrijednost nekretnine u trenutku dobivanja suglasnosti.
- Proširuje se obveza javnih bilježnika na dostavu svih isprava koje mogu dovesti do prometa nekretnina Obveza dostave isprava od javnih bilježnika proširuje se i na dostavu DIB za sudionike za koje javni bilježnik sastavlja isprave (prodavatelj u kupoprodaji, svi sudionici o nasljeđivanju koje izrađuje javni bilježnik kao povjerenik suda i slično).
Preciziraju se odredbe o obnovi postupka Ako se ugovor raskida voljom stranaka prije nego što se obavi prijenos u zemljišnim knjigama na novog vlasnika, porezni obveznik može podnijeti zahtjev za obnovu postupka ali u roku od 30 dana od raskida ugovora. Ako je prošlo više od jedne godine od konačnosti rješenja o utvrđivanju poreza ne promet nekretnina obnova postupka se ne može tražiti (članak 22. stavak 2.). Navedeno znači da Porezna uprava ne pazi po službenoj dužnosti na mogućnost obnove postupka već porezni obveznik mora podnijeti zahtjev Zahtjev kojim se traži obnova postupka mora se podnijeti u roku od 30 dana od raskida Porezna uprava odbacit će zahtjev za obnovom postupka ako nije podnijet u roku od 30 dana od raskida ugovora odnosno ako je prošlo više od jedne godine od konačnosti rješenja o utvrđivanju poreza na promet nekretnina Ako se raskida ili poništava ugovor odlukom suda, bez obzira je li Izvršen prijenos u zemljišnim knjigama, porezni obveznik može podnijeti zahtjev za obnovu postupka ali u roku od 30 dana od odluke suda Ako su prošle trt godine od konačnosti rješenja o utvrđivanju poreza na promet nekretnina obnova postupka se ne može tražiti (članak 22. stavak 3 i članak 123. ZUP-a ).
- Prekršaj za nepojavljivanje prijave poreza na promet nekretnina u propisanom roku sada se propisuje Zakonom (članak 24.) Valja napomenuti da se glede tog prekršaja više ne primjenjuju odredbo OPZ-a koji polazi od znatno viših početnih novčanih kazni Prema Zakonu minimalna novčana kazna iznosi 2.000 00 kn,a što se može umanjiti prema odredbama Prekršajnog zakona. Napominjemo da se mora prijaviti svaki promet nekretnina, što ne isključuje ni obvezu da nasljednici prvog nasljednog reda izvrše prijavu poreza na promet nekretnina.
- Promjene su propisane i u načinu utvrđivanja porezne osnovice u čemu u bitnome proizlazi slijedeće
1. Porezna osnovica je tržišna vrijednost nekretnine, a što je cijena nekretnine koja se postiže Ili se može postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze.
2. Porezna uprava utvrđuje tržišnu vrijednost u pravilu Iz isprave o stjecanju ako je ukupan iznos naknade koju daje ili isplaćuje stjecatelj približno jednak cijenama koje se postižu ili se mogu postići na tržištu. Porezna uprava mora stvoriti preduvjete postupanja odnosno stvoriti baze podataka kojim će moći pratiti je li iznos naknade približno jednak cijenama na tržištu. Baze podataka stoga moraju moći pratiti usporedbe vrsta nekretnine kao bi se mogle pratiti usporedive nekretnine te njihove postignute cijene na tržištu.
3. Ako je u ispravi izražena cijena približno jednak cijenama koje se postižu ili se mogu postići na tržištu prema podacima iz baza nekretnina Porezna uprava prihvaća iskazanu cijenu kao poreznu osnovicu.
4. Ako je u ispravi izražena niža cijena od cijene približno jednake cijenama koje se postižu ili se mogu postići na tržištu. Porezna uprava je ovlaštena procjenom utvrditi poreznu osnovicu kao tržišnu vrijednost (izuzetak). U tom slučaju službenik Porezne uprave pronalazi usporedivu nekretninu i postignutu cijenu (parifikant) te izvršava procjenu porezne osnovce primjenjujući već poznate odredbe o procjeni dohotka usporedbom s parifikantom.
5. Ako se radi o nekretnini za koje nema usporedivih podataka (zgrade, bolnice, vojarne, hoteli.) Porezna uprava će poreznu osnovicu utvrditi vještačenjem imenovane stručne osobe.
6. iznimno, ako se nekretnina stječe kroz postupak:
1. javnog natječaja, javne prodaje (dražbe) ili u stečajnom postupku uz odgovarajuću primjenu odredba propisa o ovrsi kojima je uređena ovrha na nekretnini,
2. postupcima u kojima je jedan od sudionika postupka pravna osoba u većinskom vlasništvu Republike Hrvatske
3. postupcima u kojima je jedan od sudionika postupka Republika Hrvatska, Jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, tijela državne vlasti, ustanove čiji je Jedini osnivač Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i područno (regionalne) samouprave ukupnim iznosom naknade smatra se sve ono što stjecatelj ili druga osoba za stjecatelja da 111 plati za stjecanje nekretnine, što znači da se u tim slučajevima uvijek prihvaća cijena iz isprave o sjecanju.
Vezano uz ostvarivanje prava na oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina građana koji kupnjom prve nekretnine rješavaju vlastito stambeno pitanje navodimo bitne izmjene:
1. Oslobođenje se može ostvariti samo na temelju sklopljenog kupoprodajnog ugovora — dakle oslobođenje više nije moguće ostvariti kod stjecanja koja imaju obilježje kupnje (primjerice ugovor o zamjeni nekretnina ili ugovor o dosmrtnom uzdržavanju) jer se ne radi o sklopljenom kupoprodajnom ugovoru.
2. Uz prijavu prebivališta traži se i stvarni boravak u nekretnini i to poreznog obveznika te članova njegove uže obitelji, upravo radi isključenja „lažnih" prijava prebivališta radi ostvarivanja prava na oslobođenje.
3. Oslobođenje se propisuje sada ovisno o površini građevina, a ne više stambene površine - navedenim isključuje se potreba utvrđivanja stambene površine, a ujedno se omogućuje da se oslobođenje ostvari i za sve što po načelu pravnog jedinstva pripada nekretnini, a što u naravi nije stambena površina kao primjerice parkirališno mjesto ili zajednička ostava.
4. Nekretnine koje porezni obveznik i Članovi njegove obitelji već imaju u vlasništvu međusobno se zbrajaju glede ostvarenja ukupne površine odnosno ukupne vrijednosti.
5. Stavlja se naglasak na sve nekretnine u vlasništvu kako u inozemstvu i inozemstvu. Iznimno, ako je porezni obveznik od 1. siječnja 2003., a do trenutka nastanka porezne obveze imao, u tuzemstvu ili inozemstvu, u vlasništvu, suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu nekretnine koje je otuđio, neovisno o načinu otuđenja, u izračun vrijednosti nekretnina iz točke 4. uzimaju se i te otuđene nekretnine. Navedena odredba ima cilj spriječiti prijenos vlasništva nekretnina u prvom nasljednom redu kako bi se u trenutku nastanka porezne obveze ispunjavali uvjeti za porezno oslobođenje.
5. Skraćuje se rok za naknadni obračun oslobođenog dijela poreza na promet nekretnina sa pet na tri godine uz preciziranje slučajeva te definiranje što se ne smatra otuđenjem što obvezuje na naknadni obračun poreza.
Načini postupanja detaljno će se objasniti Metodologijom o utvrđivanju poreza na promet nekretnina.
