Radi jedinstvenog postupanja ispostava Porezne uprave temeljem zaprimljenih zahtjeva tražitelja podataka o tržišnoj vrijednosti nekretnina, u nastavku dajemo upute kako slijedi.
Sukladno odredbama Zakona o porezu na promet nekretnina (Nar. nov., br. 69/97., 26/00. – Odluka USRH, 153/02. i 22/11.), Porezna uprava utvrđuje tržišne vrijednosti nekretnina u postupcima utvrđivanja poreza na promet nekretnina, u pravilu, na temelju isprava o stjecanju, odnosno procjenom ako je ukupan iznos naknade koju daje ili isplaćuje stjecatelj manji od cijena koje se postižu ili se mogu postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze.
Tržišna vrijednost nekretnina procjenom utvrđuje na temelju usporednih podataka o kretanju tržišnih vrijednosti sličnih nekretnina s približno istog područja u približno isto vrijeme, prikupljenih iz prijavljenih isprava o stjecanju nekretnina odnosno evidentiranog prometa nekretnina. Ako se radi o nekretnini za koju nema usporedivih podataka, tržišna vrijednost utvrđuje se vještačenjem imenovane stručne osobe.
U skladu s iznesenim, Porezna uprava tržišnu vrijednost nekretnina utvrđuje primarno kao poreznu osnovicu u postupku utvrđivanja poreza na promet nekretnina.
S obzirom na brojne zahtjeve za dostavu podataka o tržišnoj vrijednosti nekretnina koje Porezna uprava zaprima od različitih tijela, institucija i osoba, u nastavku dajemo pregled slučajeva u kojima je Porezna uprava dužna dostaviti navedene podatke.
Napominjemo da je u svezi navedenog Središnji ured Porezne uprave izdao Uputu KLASA: 410-01/09-01/656, URBROJ: 513-07-21-01/09-2 od 13. listopada 2009. koja se ovom uputom stavlja izvan snage, osim u slučaju navedenom pod a1 ove upute.
1. Dostava podataka o tržišnoj vrijednosti temeljem odredbi posebnih propisa ili akata Vlade Republike Hrvatske – općenito
Ako se posebnim propisom ili aktom Vlade Republike Hrvatske izričito od Porezne uprave traži dostava određenih podataka ili izvršenja određenih radnji, Porezna uprava dužna je postupiti sukladno propisanim odredbama.
Vezano uz dostavu podataka o tržišnoj vrijednosti nekretnina, u pravilu, navedenim propisima i aktima Poreznu upravu najčešće se obvezuje na dostavu podataka o prosječnoj tržišnoj cijeni određene vrste nekretnina ili izvršenje procjene tržišne vrijednosti nekretnine na određenoj katastarskoj čestici.
a) dostava podataka o prosječnoj tržišnoj cijeni određene vrste nekretnina
U navedenom slučaju, izvršit će se uvid u aplikativni podsustav „Uvid u prosječne cijene“ i podnositelju zahtjeva dostaviti podatak o utvrđenoj prosječnoj tržišnoj cijeni za traženu vrstu nekretnine, ako sustav istim raspolaže.
a1) ako se u aplikativnom podsustavu „Uvid u prosječne cijene“ ne raspolaže podacima o prosječnoj cijeni za traženu vrstu nekretnine, temeljem primljenog zahtjeva dostavit će se podaci prema Uputi Klasa: 410-01/09-01/656, Ur. broj: 513-07-21-01/09-2 od 13. listopada 2009., odnosno podaci u rasponu (od - do), ako se istima raspolaže
b) izvršenje procjene tržišne vrijednosti određene nekretnine.
Procjena tržišne vrijednosti nekretnina provodi se sukladno postupku utvrđivanja poreza na promet nekretnina (na temelju usporednih podataka, odnosno, ako se ne raspolaže usporednim podacima, vještačenjem stručne osobe na teret podnositelja zahtjeva). Postupak utvrđivanja tržišne vrijednosti vještačenjem provodi se tek po dobivenoj suglasnosti podnositelja zahtjeva o podmirenju troškova vještačenja, osim ako u konkretnom slučaju, propisom ili aktom nije drugačije određeno.
2. Dostava podataka o tržišnoj vrijednosti temeljem odredbi Zakona o sustavu državne uprave (Nar. nov., br. 150/11.)
Odredbama članaka 66. do 69. Zakona o sustavu državne uprave propisan je međusobni odnos tijela državne uprave te odnos tijela državne uprave prema jedinicama lokalne i područne (regionalne) samouprave, odnosno pravnim osobama koje imaju javne ovlasti. Sukladno propisanim odredbama, navedena tijela dužna su, između ostalog, međusobno surađivati i pružati jedni drugima stručnu pomoć u svom djelokrugu.
Slijedom navedenog, iz citiranih zakonskih odredbi proizlazi obveza Porezne uprave na dostavu podataka o tržišnim vrijednostima nekretnina temeljem primljenog zahtjeva javnopravnog tijela (tijela državne uprave, tijela jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave odnosno pravne osobe koje imaju javne ovlasti).
U konkretnom slučaju kada javnopravno tijelo traži podatke o tržišnoj vrijednosti nekretnina, a ne postoji drugi zakonski propis koji obvezuje Poreznu upravu na izričitu radnju (procjenu tržišne vrijednosti određene nekretnine), postupa se na način da se uvidom u aplikativni podsustav „Uvid u prosječne cijene“ podnositelju zahtjeva dostavlja podatak o utvrđenoj prosječnoj tržišnoj cijeni za traženu vrstu nekretnine.
Ako sustav ne raspolaže podacima o prosječnoj cijeni postupa se na način naveden pod točkom a1.
U nastavku upute navodimo posebne propise i akte Vlade Republike Hrvatske temeljem kojih je Porezna uprava dužna dostaviti podatke o tržišnoj vrijednosti nekretnina.
Zakon o socijalnoj skrbi (Nar. nov., br. 33/12.)
Prema članku 41. Zakona o socijalnoj skrbi (Nar. nov., br. 33/12.) samac ili obitelj koji su ostvarili sredstva prodajom imovine ili su darovali svoju imovinu nemaju pravo na pomoć za uzdržavanje za razdoblje za koje iznos pomoći odgovara visini osnovice za plaćanje poreza na promet nekretnina, osim ako im u tom razdoblju budu ugroženi život i zdravlje zbog nemogućnosti zadovoljavanja osnovnih životnih potreba.
U navedenom slučaju, kada se centar za socijalnu skrb u svom zahtjevu poziva na odredbu članka 41. navedenog Zakona, Porezna uprava dužna je dostaviti podatke o poreznoj osnovici utvrđenoj po predmetnom ugovoru (ugovoru o kupoprodaji ili darovanju), bez obzira je li porezna osnovica prihvaćena temeljem isprava o stjecanju ili se mora utvrditi procjenom.
Zakon o poljoprivrednom zemljištu (Nar. nov., br. 152/08., 21/10. i 63/11.)
Člankom 23. stavkom 1. Zakona o poljoprivrednom zemljištu propisano je da se jednokratna naknada za prenamjenu poljoprivrednog zemljišta zbog umanjenja vrijednosti i površine poljoprivrednog zemljišta kao dobra za Republiku Hrvatsku plaća prema površini građevinske čestice utvrđene na temelju izvršnog akta kojim se odobrava građenje, odnosno po primitku potvrde glavnog projekta.
Člankom 25. stavkom 6. istog Zakona propisano je da rješenje o naknadi donosi nadležni ured državne državne uprave u županiji ili upravno tijelo Grada Zagreba nadležno za poljoprivredu, na temelju podataka nadležne porezne uprave o tržišnoj cijeni poljoprivrednog zemljišta na području gdje se zemljište nalazi.
U postupcima promjene namjene zemljišta, temeljem primljenog zahtjeva nadležnog ureda državne uprave u županiji ili upravnog tijela Grada, Porezna uprava iz aplikativnog podsustava „Uvid u procjene cijene“ dostavlja utvrđenu prosječnu tržišnu cijenu poljoprivrednog zemljišta izvan granica građevinskog područja u određenoj katastarskoj općini.
(Vidjeti i Uputu – KLASA: 410-01/12-01/86, URBROJ: 513-07-21-01/12-1 od 16. siječnja 2012.).
Pravilnik o utvrđivanju naknade za prenesena i ograničena prava na šume i šumskom zemljištu (Nar. nov., br. 105/09. i 98/11.)
Člankom 10. stavkom 1. Pravilnika propisano je da se naknada za osnivanje služnosti na šumskom zemljištu u svrhu eksploatacije mineralnih sirovina određuje prema podatcima dobivenim od Ministarstva financija, poreznih ureda o tržišnoj vrijednosti predmetne nekretnine (k.o. i k.č.br.).
Člankom 10. stavkom 21. istog Pravilnika propisuje se da u slučaju kada Ministarstvo financija, Porezna uprava ne raspolaže usporednim podatcima na temelju kojih utvrđuje tržišnu vrijednost šumskog zemljišta, odnosno kada je potrebno utvrditi tržišnu vrijednost nekretnina, nadležno tijelo za poslove šumarstva neposredno koristi stručnu pomoć ovlaštenih vještaka odgovarajuće struke.
Sukladno citiranim odredbama, u navedenom slučaju Porezna uprava tržišnu vrijednost nekretnine (zemljišta) utvrđuje procjenom samo ako raspolaže usporednim podacima. U protivnom, nadležno tijelo za poslove šumarstva neposredno koristi stručnu pomoć vještaka za utvrđivanje tržišne vrijednosti zemljišta.
Ovršni zakon (Nar. nov., br. 139/10. - 12/12.)
Člankom 87. stavkom 1. Ovršnog zakona (Nar. nov., br. 57/96. - 67/08.) koji je važeći do 30. lipnja 2012., odnosno odredbama članka 139. stavak 1. Ovršnog zakona (Nar. nov., br. 139/10. - 12/12.) koje stupaju na snagu 1. srpnja 2012. propisano je da sud vrijednost nekretnine utvrđuje zaključkom po slobodnoj ocjeni nakon održanog ročišta na kojemu će strankama biti omogućeno da se o tome izjasne te da prilože odgovarajuće pisane dokaze. Podatke o stanju na tržištu nekretnina sud može zatražiti i od Porezne uprave, ako ocijeni da je to potrebno.
S obzirom na to da navedenom odredbom nije propisano da će Porezna uprava na temelju zahtjeva suda utvrđivati tržišnu vrijednost nekretnina, postupa se na način da se temeljem uvida u aplikativni podsustav „Uvid u prosječne cijene“ sudu dostavlja podatak o utvrđenoj prosječnoj tržišnoj cijeni za traženu vrstu nekretnine.
Ako sustav ne raspolaže podacima o prosječnoj cijeni postupa se na način naveden pod točkom a1.
Zaključak Vlade Republike Hrvatske o formiranju Očevidnika imovine
Zaključkom Vlade Republike Hrvatske od 14. veljače 2002. godine, u nadležnost Poreznoj upravi stavljeno je utvrđivanje tržišnih vrijednosti nekretnina koje se upisuju u Očevidnik imovine.
U konkretnom slučaju provodi se postupak procjene tržišne vrijednosti nekretnina na temelju usporednih podataka, odnosno, ako se ne raspolaže usporednim podacima, vještačenjem stručne osobe na teret podnositelja zahtjeva. Postupak utvrđivanja tržišne vrijednosti vještačenjem provodi se tek po dobivenoj suglasnosti podnositelja zahtjeva o podmirenju troškova vještačenja.
Odluka Vlade Republike Hrvatske o davanju generalnog ovlaštenja općinskim državnim odvjetništvima za sklapanje nagodbi sukladno Zakonu o naknadi za imovinu oduzetu u vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine
Temeljem predmetne Odluke Porezna uprava dužna je na zahtjeve općinskog državnog odvjetništva, bez naknade izvršiti procjenu zemljišta koje je oduzeto prijašnjem vlasniku te zemljišta koje je ovlaštenik naknade predložio kao zamjensko zemljište.
U konkretnom slučaju provodi se postupak procjene tržišne vrijednosti nekretnina na temelju usporednih podataka, odnosno, ako se ne raspolaže usporednim podacima, vještačenjem stručne osobe. Troškovi vještačenja, sukladno Odluci, ne terete podnositelja zahtjeva.
Zaključno napominjemo da osim u prethodno navedenim slučajevima, Porezna uprava nije ovlaštena dostavljati podatke o tržišnoj vrijednosti nekretnina temeljem primljenih zahtjeva drugih pravnih ili fizičkih osoba.
