Zaprimili smo upit poreznog obveznika iz dostavnog spiska kojim traži mišljenje o poreznom tretmanu unosa nekretnine u Tvrtku sa sjedištem u Njemačkoj. Društvo d.o.o. sa sjedištem u Hrvatskoj, koje je predmet prodaje (vlasnik strana tvrtka sa sjedištem u Njemačkoj), kupuje Tvrtka sa sjedištem u Njemačkoj.
Društvo koje je predmet prodaje ima u svom popisu imovine i oko 50,00 ha poljoprivrednog zemljište na kojem potencijalni strani kupac želi graditi bioenerganu.
Pitanje je, je li strani kupac obveznik plaćanja poreza na promet nekretnina na zemljište koje je u popisu imovine Društva čije udjele kupuje Tvrtka sa sjedištem u Njemačkoj.
U čl. 12. Zakona o porezu na promet nekretnina (Nar. nov., br. 69/97., 26/00., 153/02. i 22/11. – dalje: Zakon) propisano je u kojim se slučajevima ne plaća porez na promet nekretnina, a sve radi poticanja i razvoja poduzetništva, kako plaćanje poreza ne bi utjecalo na poslovne odluke o statusnim promjenama trgovačkih društava.
Dakle, unos nekretnina u trgovačko društvo kao osnivački ulog ili povećanje temeljnog kapitala preuzimanjem uloga od strane osnivača (prijenos vlasništva nekretnine sa člana trgovačkog društva na novoosnovano trgovačko društvo ili u već postojeće društvo koje se upisuje u zemljišnim knjigama nadležnog suda) ali i drugih osoba sukladno Zakonu o trgovačkim društvima, ne podliježe plaćanju poreza na promet nekretnina.
Ako se nekretnina unosi u trgovačko društvo i ako se prenosi vlasništvo nekretnine na trgovačko društvo, ali u druge svrhe, a ne kao osnivački ulog ili povećanje temeljnog kapitala, ne primjenjuje se ovo porezno oslobođenje već je takav prijenos vlasništva nekretnina oporeziv.
Porez na promet nekretnina ne plaća se ni kada se nekretnine stječu u postupku pripajanja i spajanja trgovačkih društava, u smislu Zakona o trgovačkim društvima, te u postupku razdvajanja trgovačkog društva u više trgovačkih društava.
No ova zakonska oslobođenja zloupotrebljavaju se u praksi, pa kako bi se spriječilo neželjeno korištenje propisanih oslobođenja, Zakonom je propisana mogućnost dokazivanja prividnosti sklopljenih pravnih poslova kroz postupak poreznog nadzora, prilikom kojeg ako Ministarstvo financija, Porezna uprava utvrdi prividnost pravnog posla po osnovi kojeg je stečena nekretnina, poništit će rješenje o oslobođenju od plaćanja poreza na promet nekretnina i utvrditi pripadajući porez na promet nekretnina.
Zaključno, važnim smatramo za istaknuti da se navedeno porezno oslobođenje može koristiti samo za statusne promjene prema Zakonu o trgovačkim društvima (Nar. nov., br. 152/11. – pročišćeni tekst, 111/12. i 68/13.) prema kojem je propisano da je trgovačko društvo pravna osoba čiji su osnivanje i ustroj uređeni navedenim Zakonom. Trgovačka društva su javno trgovačko društvo, komanditno društvo, dioničko društvo, društvo s ograničenom odgovornošću i gospodarsko interesno udruženje.
Za napomenuti je također da prema čl. 2. st. 2. Zakona o poljoprivrednom zemljištu (Nar. nov., br. 39/13.) nositeljima prava vlasništva na poljoprivrednom zemljištu ne mogu biti strane pravne i fizičke osobe, osim ako međunarodnim ugovorom i posebnim propisom nije određeno drugačije.
Ukoliko ipak dođe do upisa prava vlasništva nekretnina strane osobe u zemljišnim knjigama, pripadajući porez na promet nekretnina utvrđuje se naknadno temeljem dostavljenog rješenja zemljišnoknjižnog suda.
