Porezni obveznik iz dostavnog popisa koji namjerava kupiti nekretninu i zatim je prodavatelju dati u financijski leasing (tzv. sale&lease back) obratio se upitom u vezi poreznog tretmana takve transakcije. U upitu se navodi da se radi o nekretnini koja se sastoji od dva tornja, pri čemu je dio poslovnog prostora jednog tornja djelomično iznajmljen 2012. godine (cca 10% ukupne površine), a ostali dijelovi su kasnije završavani i iznajmljivani postupno do 2014. godine. Prema navodima u upitu predmetna nekretnina nije etažirana, a vlasnici nekretnine su dva društva, koja će se spojiti, odnosno pripojiti te će porezni obveznik iz dostavnog popisa nekretninu kupiti od jednog prodavatelja. Obzirom da je prvi najmoprimac, kako se navodi u upitu, uselio tek neznatni dio nekretnine 2012. godine, postavljeno je pitanje kada je započelo prvo nastanjenje s aspekta Zakona o porezu na dodanu vrijednost, odnosno treba li prodavatelj nekretnine prilikom prodaje iste zaračunati PDV ili se radi o nekretnini za koju se smatra da je prošla prvo nastanjenje, odnosno rok od 2 godine od prvog nastanjenja i koja je oslobođena PDV-a. Ako se smatra da je isporuka predmetne nekretnine oslobođena PDV-a, postavljeno je pitanje može li prodavatelj nekretnine primijeniti pravo izbora za oporezivanje PDV-om obzirom da je kupac nekretnine leasing društvo koje u smislu propisa o PDV-u obavlja oporezive i oslobođene isporuke za koje nema pravo na odbitak pretporeza.
Odredbama čl. 40. st. 1. t. j) Zakona o porezu na dodanu vrijednost (Nar. nov., br. 73/13., 99/13., 148/13., 153/13. i 143/14., u daljnjem tekstu: Zakon o PDV-u) propisano je da je PDV-a oslobođena isporuka građevina ili njihovih dijelova i zemljišta na kojem se one nalaze, osim isporuka prije prvog nastanjenja odnosno korištenja ili isporuka kod kojih od datuma prvog nastanjenja odnosno korištenja do datuma sljedeće isporuke nije proteklo više od dvije godine.
PDV-a je prema čl. 40. st. 1. t. j) Zakona o PDV-u oslobođena i isporuka zemljišta, osim građevinskog zemljišta.
Člankom 40. st. 4. Zakona o PDV-u propisano je da porezni obveznik ima pravo izbora za oporezivanje isporuka navedenih u čl. 40. st. 1. t. j) i k) Zakona o PDV-u pod uvjetom da je kupac porezni obveznik koji ima pravo na odbitak pretporeza u cijelosti. Pravo izbora za oporezivanje i pravo na odbitak pretporeza može se primijeniti u trenutku isporuke.
Prvim nastanjenjem odnosno korištenjem smatra se trenutak kada je nekretnina stavljena u uporabu, a porezni obveznik o tome treba imati odgovarajuću dokumentaciju, što je propisano čl. 40. st. 7. Zakona o PDV-u.
Prema čl. 72.b st. 2. i 3. Pravilnika o porezu na dodanu vrijednost (Nar. nov., br. 79/13., 85/13., 160/13., 35/14. i 157/14., u daljnjem tekstu: Pravilnik o PDV-u) prvo nastanjenje odnosno korištenje dokazuje se jednim od sljedećih dokumenata:
a) dokumentom nadležnog tijela o prebivalištu ili uobičajenom boravištu,
b) knjigovodstvenom evidencijom kojom se građevina odnosno njezini dijelovi stavljaju u uporabu,
c) bilo kojom drugom dokumentacijom kojom se dokazuje korištenje nekretnine i njezinih dijelova kao što su: ugovor o najmu, ugovor o isporuci električne energije, vode i slično.
Iznimno, ako se prvo nastanjenje odnosno korištenje ne može dokazati jednim od propisanih dokumenata, datumom prvog nastanjenja ili korištenja smatrat će se datum prve isporuke.
U vezi prvog nastanjenja odnosno korištenja nekretnine čiji je neznatni dio, prema navodima u upitu, nastanjen 2012. godine napominjemo da Zakon o PDV-u ne poznaje pojam djelomično nastanjenje te da se za predmetnu nekretninu koja nije etažirana prvim nastanjenjem odnosno korištenjem smatra 2012. godine, što znači da je isporuka navedene nekretnine oslobođena PDV-a. Obzirom da je isporuka nekretnine oslobođena isporučitelj mora sukladno čl. 65. Zakona o PDV-u izvršiti ispravak odbitka pretporeza koji se provodi odjednom za cijelo razdoblje ispravka što je u slučaju nekretnina 10 godina.
Što se tiče izbora za oporezivanje napominjemo da je čl. 40. st. 4. Zakona o PDV-u uvjetovano da porezni obveznik ima pravo izbora za oporezivanje oslobođenih isporuka nekretnina isključivo ako je kupac porezni obveznik koji ima pravo na odbitak pretporeza u cijelosti. Prema tome, porezni obveznik koji isporučuje nekretninu koja je oslobođena PDV-a ne može izabrati oporezivanje u slučaju kada takvu nekretninu prodaje kupcu, u ovom slučaju leasing društvu koje nema pravo na odbitak pretporeza u cijelosti.
