Zaprimili smo upit odvjetnice G. R. u kojem je zatraženo tumačenje o nastanku porezne obveze poreza na promet nekretnina temeljem sklopljenog predugovora o kupoprodaji nekretnina koje ne sadrži tabularnu izjavu prodavatelja te nije izvršen prijenos vlasništva na kupca.
Prema odredbama članka 4. stavka 1. i 2. Zakona o porezu na promet nekretnina (Nar. nov., br. 69/97., 153/02. i 22/11.) predmet oporezivanja je promet nekretnina. Prometom nekretnina, u smislu ovoga Zakona, smatra se svako stjecanje vlasništva nekretnine (u daljnjem tekstu: stjecanje nekretnine) u Republici Hrvatskoj.
Stjecanjem nekretnine, u smislu stavka 1. ovoga članka, smatra se kupoprodaja, zamjena, nasljeđivanje, darovanje, unošenje i izuzimanje nekretnina iz trgovačkog društva, stjecanje dosjelošću, stjecanje nekretnina u postupku likvidaciji ili stečaja, stjecanje na temelju odluka suda ili drugog tijela te ostali načini stjecanja nekretnina od drugih osoba.
Prema odredbama članak 268. Zakona o obveznim odnosima (Nar. nov., br. 35/05., 41/08. i 125/11.) predugovor je ugovor kojim se preuzima obveza kasnijeg sklapanja drugog, glavnog ugovora. Propisi o obliku glavnog ugovora važe i za predugovor ako je propisani oblik pretpostavka valjanosti ugovora. Predugovor obvezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora.
Ministarstvo pravosuđa u mišljenju Klasa: 940-01/09-01/224, Ur. broj: 514-17-02/10-09-02 od 2. prosinca 2009. navodi da je odredbama članka 43. Zakona o zemljišnim knjigama (Nar. nov., br. 91/96., 68/98., 137/99., 73/00., 114/00., 100/04., 107/07. i 152/08.) određeno da će se upisi u zemljišnu knjigu dopustiti na temelju isprava sastavljenih u obliku propisanom za njihovu valjanost, a odredbama članka 44. Zakona o zemljišnim knjigama da će se upisi dopustiti samo na temelju isprava koje nemaju očitih nedostataka.
Zemljišnoknjižni sud ne može dopustiti uknjižbu temeljem predugovora jer to predstavlja obvezno pravni ugovor koji obvezuje sve ugovorne strane da u određenom roku odnosno kad se ispune određeni uvjeti sklope glavni ugovor pa takav ugovor može imati samo obveznopravno, a ne stvarnopravno djelovanje prema strankama.
Predugovor može biti valjana tabularna isprava samo ukoliko sadrži sve bitne sastojke glavnog ugovora, ali o tome odlučuje zemljišnoknjižni sud u svakom konkretnom slučaju. Ukoliko se dopusti upis temeljem takve isprave, zemljišnoknjižni sud po službenoj dužnosti obavještava Poreznu upravu temeljem odredbe članka 121. stavka 7. Zakona o zemljišnim knjigama.
Slijedom navedenog, ukoliko se dopusti upis vlasništva s osnova sklopljenog predugovora, zemljišnoknjižni sud dostavit će Poreznoj upravi po službenoj dužnosti rješenja o tako izvršenim upisima u zemljišnim knjigama.
U skladu s navedenim, obveza poreza na promet nekretnina ne nastaje u trenutku sklapanja predugovora osim u slučaju predugovora za koji je zemljišnoknjižni sud Poreznoj upravi dostavio rješenje o izvršenom upisu vlasništva u zemljišnim knjigama.
