Primili smo vaš upit u kojem tražite pojašnjenje u svezi nastanka porezne obveze prilikom otuđenja nekretnine. U dopisu navodite da ste dana 01.02.2019. kupili garsonijeru od cca 20 m2 koju ste prodali dana 19.01.2021. (12 dana prije isteka roka od 2 godine) namještenu i opremljenu za kćer. Navodite da je nekretnina kupljena kreditom banke u cijelosti za 29.000 eura koji je i dalje u otplati, a prodana za 60.000 eura, budući da je preuređena, o čemu postoji vjerodostojna dokumentacija. Postavili ste slijedeća pitanja: „…Ukoliko je javni bilježnik dostavio Ministarstvu financija kupoprodajni ugovor, da li moram osobno prijaviti dohodak od prodaje imovine? Da li imam pravo na umanjenje porezne osnovice za iznose ulaganja u adaptaciju i opremanje koju mogu dokumentirati računima i/ili fotodokumentacijom? Iznos ulaganja iznosi cca 11-12.000 eura? Da li mi se iznos plaćenih kamata, jer sam nekretninu stekao plaćanjem prodavatelju iz bankovnog kredita u cijelom iznosu, također priznaje kao trošak? Koliki je porez, stopa? Plaćam li i prirez, ako da kolika je stopa?“ Odgovaramo u nastavku.
U skladu s člankom 58. stavkom 1. Zakona o porezu na dohodak (Narodne novine br. 115/16, 106/18, 121/19, 32/20, 138/20; dalje u tekstu: Zakon) dohotkom od imovine i imovinskih prava smatra se i dohodak koji porezni obveznik ostvari od otuđenja nekretnina i imovinskih prava. Otuđenjem se smatra prodaja, zamjena i drugi prijenos. Dohodak čini razlika između primitka utvrđenog prema tržišnoj vrijednosti nekretnine ili imovinskog prava koje se otuđuje i nabavne vrijednosti uvećane za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda. Troškovi otuđenja mogu se odbiti kao izdaci.
Stavkom 2. istoga članka Zakona propisano je da se dohodak od otuđenja nekretnina iz stavka 1. istoga članka Zakona ne oporezuje ako je nekretnina služila za stanovanje poreznom obvezniku ili uzdržavanim članovima njegove uže obitelji iz članka 14. stavaka 5. i 6. Zakona, a i u slučaju ako je nekretnina ili imovinsko pravo otuđeno nakon dvije godine od dana nabave.
Stavkom 4. istoga članka Zakona propisano je da se dohodak od otuđenja nekretnina i imovinskih prava iz stavaka 1. i 3. istoga članka Zakona ne oporezuje ako je otuđenje izvršeno između bračnih drugova i srodnika u prvoj liniji i drugih članova uže obitelji iz članka 14. stavaka 5. i 6. Zakona te između razvedenih bračnih drugova ako je otuđenje u neposrednoj svezi s razvodom braka te nasljeđivanjem nekretnina i imovinskih prava.
Člankom 14. stavkom 4., 5. i 6. Zakona propisano je koji se članovi uže obitelji mogu smatrati uzdržavanim članovima, a to su: djeca koju roditelji, maćehe odnosno očusi, posvojitelji, udomitelji i skrbnici uzdržavaju, djeca nakon završetka redovnog školovanja do prvog zapošljavanja, bračni drug, roditelji poreznog obveznika, maćehe odnosno očusi koje punoljetno pastorče uzdržava, djeca nakon prvog zaposlenja te punoljetne osobe kojima je porezni obveznik imenovan skrbnikom prema posebnom zakonu.
Člankom 68. Pravilnika o porezu na dohodak (Narodne novine br. 10/17, 128/17, 106/18, 1/19, 80/19, 1/20, 74/20 i 1/21; dalje u tekstu: Pravilnik) propisano je da se pri utvrđivanju dohotka od otuđenja nekretnina iz članka 58. stavka 1. Zakona danom nabave nekretnine smatra nadnevak kupoprodajnog ugovora, odnosno u slučaju izgradnje u vlastitoj režiji dan kada je izgrađena nekretnina osposobljena za upotrebu. U slučaju otuđenja nekretnine izgrađene u vlastitoj režiji, nabavnu vrijednost čini stvarni izdatak, odnosno cijena izgradnje prema vjerodostojnoj dokumentaciji, a ako ne postoji isprave o nabavi, nabavna vrijednost utvrđuje se procjenom te se usklađuje s rastom proizvođačkih cijena od trenutka kad je nastao izdatak do trenutka kada je ostvaren primitak po osnovi otuđenja te nekretnine. U slučaju otuđenja dijela nekretnine, odnosno otuđenja samo jednog stana, jednog poslovnog prostora ili drugog dijela zgrade (garaže ili spremišta i sl.), tada se u izdatke priznaje samo razmjerni dio ukupnih troškova izgradnje nekretnine.
Člankom 11. Zakona propisano je da su primici sva dobra (novac, stvari, materijalna prava, usluge i drugo) koja su poreznom obvezniku pritekla u poreznom razdoblju. Izdacima se smatraju svi odljevi dobara s novčanom vrijednošću izvršeni radi ostvarivanja ili osiguranja primitaka, te da se primici i izdaci utvrđuju se primjenom načela blagajne.
Člankom 11. Pravilnika propisano je da se dobra, a time i primici smatraju naplaćenima kad porezni obveznik njima može raspolagati, također, smatra se da je došlo do odljeva dobara, a time i do nastanka izdataka kad porezni obveznik njima više ne može raspolagati. Primici i izdaci od poslovnih događaja utvrđuju se tek nakon primljenih uplata odnosno obavljenih isplata (načelo blagajne). Ako priljevi odnosno odljevi nisu obavljeni u novcu već u drugim dobrima, treba ih utvrđivati na način propisan za primitke i izdatke u novcu.
Člankom 60. stavkom 1. Zakona propisano je da će, ukoliko primitak od otuđenja nekretnina i imovinskih prava nije prijavljen ili nije prijavljen u tržišnom iznosu, dohodak utvrditi Porezna uprava prema tržišnim cijenama u mjestu u kojemu se nekretnina nalazi, mjestu u kojemu se imovinsko pravo daje na korištenje, odnosno u mjestu u kojemu se imovinsko pravo otuđuje.
Člankom 62. stavkom 3. Zakona propisano je da porez na dohodak od otuđenja nekretnina i imovinskih prava plaćaju porezni obveznici prema rješenju Porezne uprave jednokratno na pojedinačno ostvareni primitak, i to u roku od 15 dana od dana primitka rješenja Porezne uprave o utvrđenom porezu na dohodak. Porez na dohodak se utvrđuje od porezne osnovice iz članka 58. stavka 1. Zakona primjenom stope od 20%.
Prema odredbama članka 87. Zakona, porezni obveznik je dužan radi osiguranja podataka potrebnih za utvrđivanje poreza na dohodak od imovine i imovinskih prava prijaviti dohodak od imovine i imovinskih prava ostvaren od otuđenja nekretnina, odnosno dužan je podnijeti prijavu u Registar obveznika poreza na dohodak (Obrazac RPO). Prijavu u Registar poreznih obveznika otuđitelj nekretnina dužan je podnijeti ispostavi Porezne uprave nadležnoj prema njegovom prebivalištu ili uobičajenom boravištu, u roku od osam dana od dana otuđenja nekretnina.
Člankom 18. stavkom 1. Zakona o porezu na promet nekretnina (Narodne novine br. 115/16 i 106/18) propisano je da je javni bilježnik po ovjeri potpisa na ispravama o prodaji ili drugom načinu otuđenja nekretnine ili po sastavljanju javnobilježničkog akta, a najkasnije u roku od 30 dana, obvezan jedan primjerak isprave, kao i svake druge isprave na osnovi koje dolazi do prometa nekretnine (ugovor o ortaštvu, ugovor o osnivanju prava građenja i sl.), uz podatak o osobnom identifikacijskom broju sudionika postupka, dostaviti ispostavi Porezne uprave na području koje se nekretnina nalazi, elektroničkim putem.
Člankom 66. stavkom 4. OPZ-a propisano je da je vjerodostojna isprava ona iz koje se nedvosmisleno može utvrditi mjesto i vrijeme njezina sastavljanja i njezin materijalni sadržaj, što znači narav, vrijednost i vrijeme nastanka poslovne promjene povodom koje je sastavljena. Vjerodostojna je isprava ona koja potpuno i istinito odražava nastali poslovni događaj.
Nastavno na postavljena pitanja, može se zaključiti sljedeće. Budući da navodite da je predmetna nekretnina kupljena za potrebe stanovanja vaše kćeri, ukoliko je ista stanovala u predmetnoj nekretnini i bila vaš uzdržavani član sukladno članku 14. stavku 5. i 6. Zakona, primitak od otuđenja nekretnine oslobođen je oporezivanja porezom na dohodak od otuđenja nekretnina sukladno odredbama članka 58. stavka 2. Zakona. Navedeni primitak oslobođen je od oporezivanja i u slučaju da je navedena nekretnina služila vama za stanovanje. S druge strane, ukoliko predmetna nekretnina nije služila za stanovanje vama ili uzdržavanim članovima vaše uže obitelji iz članka 14. stavaka 5. i 6. Zakona, a prodana je u roku kraćem od 2 godine od dana stjecanja, primitak ostvaren od prodaje navedene nekretnine podliježe oporezivanju porezom na dohodak od otuđenja nekretnina.
Dakle, ukoliko nisu ispunjeni uvjeti za propisano izuzeće od oporezivanja, po osnovi primitka ostvarenog od otuđenja nekretnine utvrđuje se dohodak od imovine te ste u tom slučaju obvezni upisati se u Registar poreznih obveznika, u roku od osam dana od dana otuđenja nekretnine.
Dohotkom od otuđenja nekretnine smatra se razlika između primitka utvrđenog prema tržišnoj vrijednosti nekretnine koja se otuđuje i nabavne vrijednosti uvećane za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda, umanjena za izdatke po osnovi troškova otuđenja. Međutim, ako je nekretnina izgrađena (adaptirana ili nadograđena) u vlastitoj režiji, nabavnu vrijednost čini stvarni izdatak, odnosno, uz navedene troškove izdatkom se smatra i trošak izgradnje (adaptacije ili nadogradnje) prema vjerodostojnoj dokumentaciji od trenutka kada je nastao izdatak do trenutka kada je ostvaren primitak po osnovi otuđenja te nekretnine. Stoga, prilikom utvrđivanja dohotka od otuđenja nekretnine u roku kraćem od dvije godine odbijaju se izdaci vezani za troškove otuđenja i troškove ulaganja pri izgradnji (adaptaciji ili nadogradnji) od dana nabave nekretnine do dana otuđenja iste i to temeljem vjerodostojne dokumentacije.
Stopa poreza na dohodak od otuđenja nekretnina iznosi 20%, te se na obračunati iznos poreza na dohodak obračunava i prirez porezu na dohodak ukoliko je propisan za grad ili općinu u kojoj je prijavljeno vaše prebivalište ili uobičajeno boravište.
