Zaprimili smo elektroničkim putem upit podnositelja iz dostavnog popisa, vezano za Izmjene i dopune Zakona o porezu na promet nekretnina (Nar. nov., br. 143/14.) koji je u primjeni od 1. siječnja 2015.
S obzirom da se predmetnim Zakonom definira što se smatra nekretninama, a što građevinskim zemljištem koje će ući u sustav naplate poreza na dodanu vrijednost, podnositelja upita zanima da li to znači da je uveden porez na nekretnine. Između ostaloga, traži pojašnjenje na koje se to nekretnine odnosi te kolika je stopa poreza.
Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o porezu na promet nekretnina stupio je na snagu 1. siječnja 2015. Odredbama čl. 4. st. 3., 4. i 5. Zakona o porezu na promet nekretnina (Nar. nov., br. 69/97., Odluka USRH 26/00., 153/02., 22/11. i 143/14., u nastavku: Zakon o PPN-u) propisano je da su nekretnine zemljišta i građevine. Zemljištima se smatraju poljoprivredna, građevinska i druga zemljišta, a građevinama se smatraju stambene, poslovne i sve druge zgrade, te njihovi dijelovi.
Nadalje, odredbom čl. 5. Zakona o PPN-u propisano je kako se prometom nekretnina, u smislu Zakona o PPN-u ne smatra stjecanje nekretnina na koje se plaća porez na dodanu vrijednost (u nastavku: PDV).
Također, od 1. siječnja 2015. stupile su na snagu i odredbe čl. 40. st. 1. t. j) i k) i st. 4. te čl. 75. st. 3. t. c) Zakona o porezu na dodanu vrijednost (Nar. nov., br. 73/13., 99/13., 148/13., 153/13. i 143/14., u nastavku: Zakon o PDV-u), koje se tiču oporezivanja nekretnina.
Navedenim izmjenama Zakona o PDV-u propisano je oslobođenje od plaćanja PDV-a kod isporuka građevina ili njihovih dijelova i zemljišta na kojem se one nalaze, osim isporuka prije prvog nastanjenja odnosno korištenja ili isporuka kod kojih od datuma prvog nastanjenja odnosno korištenja do datuma sljedeće isporuke nije proteklo više od dvije godine. Građevinom se u smislu Zakona o PDV-u smatra objekt pričvršćen za zemlju ili učvršćen u zemlji. Između ostaloga, plaćanja PDV-a oslobođene su i isporuke zemljišta, osim građevinskog zemljišta.
Porezni obveznik u skladu sa Zakonom o PDV-u ima pravo izbora za oporezivanje prethodno navedenih isporuka pod uvjetom da je kupac porezni obveznik koji ima pravo na odbitak pretporeza u cijelosti, a isto se može primijeniti u trenutku isporuke.
U skladu s navedenim za oporezivanje nekretnina od 1. siječnja 2015. važni su sljedeći kriteriji:
- porezni status prodavatelja odnosno isporučitelja nekretnina (da li je isporučitelj nekretnina porezni obveznik upisan u registar obveznika PDV-a ili je isporučitelj osoba koja nije upisana u registar poreznih obveznika),
- da li je nekretnina nastanjena odnosno korištena ili ne (više ili manje od dvije godine),
- vrsta nekretnine koja je u prometu.
Prema tome, u slučaju kada je isporučitelj nekretnine osoba koja nije upisana u registar obveznika PDV-a, neovisno o vrsti nekretnine koja je u prometu, plaća se porez na promet nekretnina po stopi od 5%.
Nadalje, ukoliko je isporučitelj nekretnine osoba koja je upisana u registar obveznika PDV-a oporezivanje prometa nekretnine PDV-om ili porezom na promet nekretnina ovisi o vrsti nekretnine koja je u prometu.
Tako će u slučaju kada je isporučitelj upisan u registar obveznika PDV-a koji isporučuje građevinsko zemljište i/ili izgrađenu nekretninu koja nije korištena ili koja je korištena unutar dvije godine od prvog nastanjenja odnosno korištenja, na isporuku navedene nekretnine zaračunati PDV po stopi od 25%.
U slučaju ako isporučitelj nekretnine, koji je upisan u registar obveznika PDV-a, isporučuje korištenu nekretninu odnosno nekretninu koja je u uporabi duže od dvije godine ili isporučuje poljoprivredno ili drugo zemljište (osim građevinskog zemljišta) tada se radi o isporuci koja je oslobođena od plaćanja PDV-a te stjecatelj nekretnine na cjelokupnu vrijednost nekretnine plaća porez na promet nekretnina po stopi od 5%.
Između ostaloga važno je napomenuti kako je Zakonom o PPN-u propisano da se na stjecanja nekretnina od 1. siječnja 2015. na koje isporučitelj zaračunava PDV ne obračunava porez na promet nekretnina od 5%. Na taj se način isporuka nekretnina oporezuje ili PDV-om ili porezom na promet nekretnina ovisno o vrsti nekretnine i sudionicima u prometu.
Zaključno, napominjemo kako u hrvatski porezni sustav nije uveden porez na nekretnine već su odredbe Zakona o PPN-u usklađivane sa odredbama Zakona o PDV-u, a sve kako ne bi došlo do dvostrukog oporezivanja istoga prometa dvjema vrstama poreza.
