Zaprimili smo elektroničkim putem upit podnositeljice iz dostavnog popisa, fizičke osobe koja nije obveznik poreza na dodanu vrijednost (u daljnjem tekstu: PDV), vezano uz tvrdnju da nije obveznik plaćanja poreza na promet nekretnina (u daljnjem tekstu: PPN), budući je kupila prvu nekretninu, odnosno stan u novogradnji od prodavatelja pravne osobe obveznika PDV-a.
S obzirom na navedeno, podnositeljica upita postavlja pitanje je li obvezna prijaviti nastali promet nekretnina te tražiti oslobođenje od plaćanja PPN-a obzirom da se radi o njezinoj prvoj nekretnini.
U nastavku odgovaramo kako slijedi.
Prema odredbama članka 4. stavcima 1. i 2. Zakona o porezu na promet nekretnina (Narodne novine, broj 69/97, Odluka USRH 26/00, 153/02, 22/11 i 143/14, u daljnjem: Zakon o PPN-u) propisano je kako je predmet oporezivanja promet nekretnina, a prometom nekretnina, u smislu Zakona, smatra se svako stjecanje vlasništva nekretnine u Republici Hrvatskoj. Stjecanjem nekretnine smatra se kupoprodaja, zamjena, nasljeđivanje, darovanje, unošenje i izuzimanje nekretnina iz trgovačkog društva, stjecanje dosjelošću, stjecanje nekretnina u postupku likvidacije ili stečaja, stjecanje na temelju odluka suda ili drugog tijela te ostali načini stjecanja nekretnina od drugih osoba.
Međutim, člankom 5. Zakona o PPN-u propisano je kako se prometom nekretnina, u smislu Zakona o PPN-u, ne smatra stjecanje nekretnina na koje se plaća PDV.
Nadalje, sukladno odredbama članka 40. stavka 1. točke j) Zakona o porezu na dodanu vrijednost (Narodne novine, broj 73/13, 99/13, 148/13, 153/13 i 143/14, u daljnjem tekstu: Zakon o PDV-u) propisano je da je PDV-a oslobođena isporuka građevina ili njihovih dijelova i zemljišta na kojem se one nalaze, osim isporuka prije prvog nastanjenja odnosno korištenja ili isporuka kod kojih od datuma prvog nastanjenja odnosno korištenja do datuma sljedeće isporuke nije proteklo više od dvije godine.
Ako porezni obveznik prodaje nekretninu u novogradnji koja je izgrađena i isporučena kao nekorištena, sukladno odredbi članka 40. stavka 1. točke j) Zakona o PDV-u, takva isporuka bit će oporeziva PDV-om po stopi od 25%.
U skladu s navedenim, na stjecanje nekretnina na koje isporučitelj obračunava PDV po stopi od 25% ne obračunava se PPN po stopi od 5% te se na taj način isporuka nekretnine oporezuje ili PDV-om ili PPN-om ovisno o vrsti nekretnine i sudionicima u prometu.
Nadalje, u skladu s člankom 17. stavcima 2. i 3. Zakona o PPN-u, radi praćenja činjenica bitnih za oporezivanje prometa nekretnina, isporučitelj koji na isporuku nekretnine obračunava PDV obvezan je u roku od 30 dana od dana isporuke na obrascu Prijave prometa nekretnina prijaviti isporuku te nekretnine nadležnoj ispostavi Porezne uprave prema sjedištu, prebivalištu ili uobičajenom boravištu isporučitelja. Isporučitelj nekretnine obrazac Prijave prometa nekretnina, u skladu s člankom 6. stavkom 2. Pravilnika o obrascu Prijave prometa nekretnina i Evidenciji prometa nekretnina (Narodne novine, broj 157/14), podnosi elektroničkim putem.
Zaključno, ukoliko isporučitelj nekretnine obveznik PDV-a isporuči nekretninu u novogradnji koja je izgrađena i isporučena kao nekorištena, u tom slučaju je isporučitelj na isporuku takve nekretnine obvezan obračunati PDV po stopi od 25%. Isto tako, isporučitelj nekretnine obvezan je elektroničkim putem prijaviti isporuku nekretnine na obrascu Prijave prometa nekretnina ispostavi Porezne uprave prema svom sjedištu. U tom slučaju stjecatelj nekretnine podnositeljica upita iz dostavnog popisa nema obvezu podnošenja prijave poreza na promet nekretnina te se ne smatra poreznim obveznikom sukladno Zakonu o PPN-u.
Međutim, ukoliko isporučitelj nekretnine obveznik PDV-a isporuči korištenu nekretninu odnosno nekretninu koja je u uporabi duže od dvije godine, tada se radi o isporuci koja je oslobođena od plaćanja PDV-a te stjecatelj nekretnine na cjelokupnu vrijednost nekretnine plaća PPN po stopi od 5%. U skladu s člankom 6. stavkom 1. Zakona o PPN-u obveznikom PPN-a smatra se stjecatelj nekretnine. U tom slučaju stjecatelj nekretnine odnosno podnositeljica upita iz dostavnog popisa kao obveznik PPN-a obvezna je prijaviti nastanak porezne obveze ispostavi Porezne uprave na području na kojem se nekretnina nalazi u roku od 30 dana od dana njezina nastanka sukladno odredbi članka 17. stavka 1. Zakona o PPN-u. Također, u vezi oslobođenja od plaćanja PPN-a kod kupnje prve nekretnine kojom građanin rješava vlastito stambeno pitanje, potrebno je kumulativno zadovoljiti uvjete propisane odredbama članka 11a.
