Zaprimili smo upit poreznog obveznika iz dostavnog popisa o obvezi plaćanja poreza na promet nakon prestanka prava građenja koji je Grad dao trgovačkom društvu (dalje: Društvo).
Iz dostavljenog upita je razvidno da je Društvo preuzelo obvezu kao investitor izgraditi na pravu građenja poslovne objekte, podzemnu garažu i Kulturni centar a vrijednost zemljišta koje je Grad uložio utvrđena je po m2 buduće ukupne bruto izgrađene površine svih objekata, umanjeno za površinu Kulturnog centra koji ima pripasti Gradu. Društvo je u cijelosti financiralo izgradnju svih objekata i pribavilo potrebne dozvole. Pravo građenja je u zemljišnim knjigama evidentirano u korist Društva.
Nakon završetka izgradnje volja ugovornih strana je bila da izvrše diobu izgrađenih objekata, dakle podjela vlasništva na zemljištu i sve što je sa zemljištem trajno spojeno.
Postavlja se pitanje obveze plaćanja poreza na promet kao i trenutka nastanka porezne obveze nakon prestanka prava građenja u kojem slučaju Grad kao vlasnik zemljišta postaje vlasnik svega što je izgrađeno na njemu te isti želi Društvu prenijeti (vratiti) objekte s pripadajućim zemljištem, osim Kulturnog centra za koji je ugovoreno da pripada Gradu?
Predmet oporezivanja porezom na dodanu vrijednost (u daljnjem tekstu: PDV) je sukladno čl. 4. st. 1. Zakona o porezu na dodanu vrijednost (Nar. nov., br. 73/13., 99/13., 148/13., 153/13. i 143/14., u daljnjem tekstu: Zakon) isporuka dobara i obavljanje usluga u tuzemstvu uz naknadu koje obavi porezni obveznik koji djeluje kao takav, stjecanje dobara unutar Europske unije te uvoz dobara.
Sukladno odredbama čl. 40. st. 1. t. j) i k) Zakona plaćanja PDV-a oslobođena je isporuka građevina ili njihovih dijelova i zemljišta na kojem se one nalaze, osim isporuka prije prvog nastanjenja odnosno korištenja ili isporuka kod kojih od datuma prvog nastanjenja odnosno korištenja do datuma sljedeće isporuke nije proteklo više od dvije godine te isporuka zemljišta, osim građevinskog zemljišta.
Nadalje, od 1. siječnja 2015. godine zemljište se u poreznom smislu ne odvaja od građevine koja se na tom zemljištu nalazi te se sukladno navedenom zemljište oporezuje jednako kao i građevina, neovisno o tome je li za zemljište na kojem se građevina nalazi izdan akt kojim se odobrava građenje ili nije. Zemljištem na kojem se nalazi građevina ili njeni dijelovi smatra se ukupna površina katastarske čestice na kojoj je ona izgrađena. Ako se građevina nalazi na više katastarskih čestica, tada se u obzir uzimaju sve čestice zajedno.
Odredbama čl. 280. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Nar. nov., br. 91/96. do 152/14.) propisano je da je pravo građenja ograničeno stvarno pravo na nečijem zemljištu koje ovlašćuje svoga nositelja da na površini toga zemljišta ili ispod nje ima vlastitu zgradu, a svagdašnji vlasnik tog zemljišta dužan je to trpjeti.
Pravo građenja je u pravnom pogledu izjednačeno s nekretninom. Zgrada koja je izgrađena, ili koja bude izgrađena, na zemljištu koje je opterećeno pravom građenja pripadnost je toga prava, kao da je ono zemljište.
Člankom 281. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je da je nositelj prava građenja i vlasnik zgrade koja je pripadnost toga njegova prava, a glede zemljišta koje je opterećeno pravom građenja ima ovlasti i dužnosti plodouživatelja. Stavak 2. istog članka propisuje da je nositelj prava građenja dužan vlasniku zemljišta plaćati mjesečnu naknadu za zemljište u iznosu prosječne zakupnine za takvo zemljište, ako nije što drugo određeno.
Obzirom da nositelj prava građenja (Društvo) ima vlasničko pravo raspolaganja izgrađenom građevinom, kada istekom prava građenja građevinu ili njen dio prenosi u stvarno vlasništvo Grada nastaje isporuka. Nadalje, kada Grad koji sudjeluje u izgradnji građevine unosom zemljišta, prenosi pravo vlasništva nad dijelom zemljišta na nositelja prava građenja (Društvo), također dolazi do isporuke te se radi o dva prometa.
Ukoliko se u konkretnom slučaju radi o građevini koja nije nastanjenja odnosno korištena ili kod koje od datuma prvog nastanjenja odnosno korištenja do datuma isporuke nije proteklo više od dvije godine, isporuka iste oporeziva je PDV-om. U tom slučaju isporuka zemljišta na kojem se predmetna građevina nalazi također je oporeziva PDV-om.
Slijedom navedenog, ako je isporuka građevine oslobođena plaćanja PDV-a sukladno odredbama čl. 40. st. 1. t. j) Zakona, isporuka zemljišta na kojem se ta građevina nalazi jednako tako oslobođena je plaćanja PDV-a.
Međutim, sukladno čl. 5. Zakona o porezu na promet nekretnina (Nar. nov., br. 69/97., 26/00., 153/02., 22/11. i 143/14.) kada se na promet nekretnina ne plaća porez na dodanu vrijednost plaća se porez na promet nekretnina. Obveznik poreza na promet nekretnina je stjecatelj nekretnine, a porezna obveza nastaje u trenutku sklapanja ugovora ili drugog pravnog posla kojim se stječe nekretnina.
Odredbama čl. 40. st. 4. Zakona propisano je da porezni obveznik ima pravo izbora za oporezivanja isporuka nekretnina oslobođenih plaćanja PDV-a iz čl. 40. st. 1. t. j) i k) pod uvjetom da je kupac porezni obveznik koji ima pravo na odbitak pretporeza u cijelosti.
Napominjemo da je porezni obveznik koji je koristio pravo na odbitak pretporeza prilikom gradnje nekretnine i koji istu unutar razdoblja za ispravak pretporeza isporučuje kao oslobođenu od plaćanja PDV-a, obvezan ispraviti odbitak pretporeza sukladno čl. 65. Zakona.
