Obveza plaćanja poreza na promet nekretnina za stjecanje nekretnine temeljem ugovora o ortaštvu

      Zaprimili smo upit odvjetnika iz dostavnog spiska kojim traži tumačenje o obvezi plaćanja poreza na promet nekretnina u slučaju stjecanja nekretnine temeljem sklopljenog ugovora o ortaštvu. Prvi ortak je fizička osoba građanin, koja je uložila građevinsku česticu, a drugi ortak je trgovačko društvo koje se bavi građenjem i u registru je obveznika PDV-a i o vlastitom trošku će izgraditi građevinu. Svaki ortak, nakon izgrađene građevine, postaje vlasnikom zemljišta i kuće u dijelu ?.
      
      Pitanje je što se smatra osnovicom poreza na promet nekretnina, tko se smatra poreznim obveznikom i kako se izračunava porezna osnovica. Nadalje, jedan od ortaka je ugovorom preuzeo obvezu plaćanja poreza pa je pitanje da li su oba ortaka solidarno obvezni platiti porez.
      Prema odredbama članka 4. Zakona o porezu na promet nekretnina (Nar. nov., br. 69/97., 153/02. i 22/11. – dalje: Zakon) predmet oporezivanja je promet nekretnina. Prometom nekretnina, u smislu ovoga Zakona, smatra se svako stjecanje vlasništva nekretnine (u daljnjem tekstu: stjecanje nekretnine) u Republici Hrvatskoj.
      Nekretnina se može steći i zajedničkom gradnjom na temelju ugovora o ortaštvu. Člankom 637. st. 1. Zakona o obveznim odnosima (Nar. nov., br. 35/05., 41/08. i 125/11.) propisano je da se ugovorom o ortaštvu uzajamno obvezuju dvije ili više osoba uložiti svoj rad i/ili imovinu radi postizanja zajedničkog cilja. Ortački se ulog može sastojati u stvarima, pravima, novcu, radu i drugim dobrima. Ortaštvo je zajednica osoba i dobara bez pravne osobnosti.
      Porezni status ortaka je različit i zavisi da li je ugovor sklopljen između pravnih osoba koji su obveznici poreza na dodanu vrijednost i/ili fizičkih osoba koje to nisu.
      Slijedom navedenog, kad se ugovorom o ortaštvu, sklopljenim s vlasnikom nekretnine, dogovori gradnja te na temelju navedenog pravnog posla dođe do prometa nekretnina, nastaje obveza plaćanja poreza na promet nekretnina. Nadalje, ovisno o tome je li investitor (fizička ili pravna osoba u čije se ime gradi građevina) u sustavu poreza na dodanu vrijednost, u trenutku isporuke izgrađene građevine ili dijela građevine nastaje i obveza obračuna poreza na dodanu vrijednost. Dakle, radi se o dva prometa.
      Prvi promet je prijenos prava vlasništva zemljišta ili njenog dijela s ortaka vlasnika zemljišta na investitora, a drugi promet je kad investitor prenosi vlasništvo nad izgrađenom nekretninom ili dijelom izgrađene nekretnine na ortaka vlasnika zemljišta kao naknadu za uneseno zemljište.
      Poreznu osnovicu poreza na promet nekretnina, prema odredbama čl. 9. Zakona, čini tržišna vrijednost nekretnine (novoizgrađene građevine, odnosno zemljišta) koja predstavlja cijenu nekretnine koja se postiže ili se može postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze (trenutak sklapanja ugovora).
      Sukladno navedenom, prijenos prava vlasništva zemljišta s ortaka vlasnika zemljišta na investitora, podliježe plaćanju poreza na promet nekretnina po stopi od 5% na tržišnu vrijednost zemljišta.
      Odredbama Zakona propisano je da Porezna uprava utvrđuje osnovicu poreza na promet nekretnina kao tržišnu vrijednost nekretnine, u pravilu, iz isprave o stjecanju ako je ukupan iznos naknade, koju daje ili isplaćuje stjecatelj, približno jednak cijenama koje se postižu ili se mogu postići na tržištu, te procjenom ako je ukupan iznos naknade manji od cijena koje se postižu ili se mogu postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze. Procjenu tržišne vrijednosti nekretnine utvrđuje službenik Porezne uprave na temelju usporednih podataka o kretanju tržišnih vrijednosti sličnih nekretnina s približno istog područja u približno isto vrijeme.
      Drugi promet je kad investitor koji je u sustavu PDV-a, kao jedan od ortaka iz ortačkog ugovora, isporučuje, prodaje, zamjenjuje ili na drugi način otuđuje novosagrađenu ili dio novosagrađene građevine, bilo kome pa i drugom ortaku, i obvezan je obračunati PDV na vrijednost novosagrađene građevine.
      U slučaju, kada ortak fizička osoba koja nije u sustavu PDV-a, sudjeluje u gradnji građevine unosom zemljišta i kada mu investitor koji je u sustavu PDV-a, a to može biti i izvođač, to zemljište nadoknađuje (plaća) isporukom građevine ili dijela građevine, kao naknadu za zemljište što ga je unio u gradnju te građevine, tada će ta fizička osoba, kao krajnji potrošač, snositi PDV kojeg mu je investitor obračunao na isporučenu građevinu ili dio građevine.
      Ako tu nekretninu fizička osoba prodaje, porezna obveza se utvrđuje prema odredbama čl. 4. i 6. Zakona o porezu na promet nekretnina, a porezna stopa je 5%.
      
      Ako ta fizička osoba otuđuje (prodaje) tu nekretninu u roku tri godine od dana nabave, dohodak od otuđenja nekretnine smatra se dohotkom od imovine i imovinskih prava pa podliježe oporezivanju temeljem odredbi Zakona o porezu na dohodak (Nar. nov., br. 177/04., 73/08., 80/10., 114/11., 22/12., 144/12., Odluka USRH - 120/13., 125/13., 148/13.). Ukoliko fizička osoba prodaje više od tri nekretnine u roku 5 godina, tada se radi o obrtničkoj djelatnosti pa se sukladno odredbama Zakona o porezu na dohodak, utvrđuje dohodak od obrta, a ne dohodak od imovine i imovinskih prava.
      Osnovicu PDV-a sukladno Pravilniku o porezu na dodanu vrijednost (Nar. nov., br. 79/13., 85/13. - ispravak, 160/13., 35/14.) čini naknada za isporučena dobra i obavljene usluge. Naknadom se pri isporuci novosagrađenih objekata ili dijelova tih objekata smatra naknada za vrijednost isporučenog objekta koja ne sadrži vrijednost zemljišta ni svotu naknade za komunalno uređenje zemljišta prema odluci nadležnih tijela.
      Porezni obveznik je stjecatelj nekretnine. Zakonska odredba o osobi poreznog obveznika je prinudne naravi te se ne može mijenjati ugovorom stranaka. Međutim, ako je isporučitelj nekretnine ugovorom preuzeo obvezu plaćanja poreza na promet nekretnina, smatra se solidarnim jamcem te odgovara za porez na isti način i pod istim uvjetima kao i porezni obveznik.
     

Povratak na mišljenja