Zaprimili smo upit poreznog obveznika iz dostavnog spiska koji se odnosi na obvezu plaćanja poreza na kupnju nekretnine koja je nastanjena duže od dvije godine.
Podnositelj upita je u najmu stana 3 godine, sklopljen je ugovor o najmu, te je prijavljen na adresi prebivališta predmetne nekretnine. Za predmetni stan plaća režijske troškove. Zgrada je izgrađena prije 5 godina.
Postavlja se pitanje obveze plaćanja poreza na promet od strane podnositelja upita u slučaju kupnje predmetne nekretnine. Problem podnositelju upita predstavlja i ispravak pretporeza koji je obvezan učiniti prodavatelj nekretnine za razdoblje u kojem on (prodavatelj) neće koristiti građevinu.
Prema odredbama čl. 58. st. 4. t. 1. Zakona o porezu na dodanu vrijednost (Nar. nov., br. 73/13., 99/13., 148/13., 153/13. i 143/14., u daljnjem tekstu: Zakon) porezni obveznik ne može odbiti pretporez sadržan u računima za primljena dobra i obavljene usluge što ih koristi za isporuke dobara i obavljanje usluga oslobođenih plaćanja PDV-a u tuzemstvu prema člancima 39., 40. i 114. Zakona.
Odredbama članka 40. stavka 1. točke f) Zakona propisano je oslobođenje od plaćanja PDV-a za najam stambenih prostorija.
Prema odredbama čl. 64. st. 1. Zakona i čl. 140. st. 1. Pravilnika o porezu na dodanu vrijednost (Nar. nov., br. 79/13., 85/13., 160/13., 35/14. i 157/14., u daljnjem tekstu: Pravilnik) ako se u vezi nekog gospodarskog dobra u roku od pet godina uključujući kalendarsku godinu u kojoj je gospodarsko dobro nabavljeno ili proizvedeno promjene uvjeti koji su u toj godini bili mjerodavni za odbitak pretporeza, tada se za razdoblje nakon promjene obavlja ispravak pretporeza. Promjenom uvjeta mjerodavnih za odbitak pretporeza smatra se naknadna promjena tih uvjeta koja je dovela do većeg ili manjeg prava na odbitak pretporeza u odnosu na godinu u kojoj je dobro nabavljeno, proizvedeno ili u odnosu na godinu u kojoj je nekretnina izgrađena, ako se radi o nekretninama koje je porezni obveznik sam izgradio, a koja dovodi do većeg ili manjeg odbitka pretporeza u odnosu na početno stanje. Kada se radi o nekretninama, tada se umjesto razdoblja od pet godina primjenjuje razdoblje od 10 godina. Ako se ne može utvrditi kada je dobro proizvedeno, u tom slučaju za potrebe ispravka pretporeza uzima se početak uporabe.
Odredbama čl. 40. st. 7. Pravilnika propisano je da kod promjene uvjeta mjerodavnih za odbitak pretporeza iz čl. 64. st. 1. Zakona obveza obračuna PDV-a nastaje istekom razdoblja oporezivanja u kojem su se promijenili uvjeti za odbitak pretporeza.
Slijedom navedenog, kada je porezni obveznik koji je izgradio nekretninu za prodaju na tržištu, dio neprodanih stanova prenamijenio za najam čija je svrha stanovanje, imao je obvezu ispravka pretporeza obzirom da su se promijenili uvjeti mjerodavni za odbitak pretporeza.
Napominjemo da se taj ispravak pretporeza odnosi na prethodni promet nekretnine, a budući da je u predmetnom slučaju isporuka nekretnine prema podnositelju upita novi promet nekretnine ne radi se o oporezivanju istog prometa nekretnine PDV-om i porezom na promet nekretnina.
Prema odredbama čl. 40. st. 1. t. j) Zakona plaćanja PDV-a oslobođena je isporuka građevina ili njihovih dijelova i zemljišta na kojem se one nalaze, osim isporuka prije prvog nastanjenja odnosno korištenja ili isporuka kod kojih od datuma prvog nastanjenja odnosno korištenja do datuma sljedeće isporuke nije proteklo više od dvije godine. Građevinom u smislu Zakona smatra se objekt pričvršćen za zemlju ili učvršćen u zemlji. Odredbama st. 7. istog članka Zakona propisano je da se prvim nastanjenjem odnosno korištenjem smatra trenutak stavljanja nekretnine u uporabu o čemu porezni obveznik mora imati odgovarajuću dokumentaciju.
Člankom 72.b st. 2. Pravilnika propisano je da se prvo nastanjenje odnosno korištenje dokazuje jednim od sljedećih dokumenata:
• dokumentom nadležnog tijela o prebivalištu ili uobičajenom boravištu,
• knjigovodstvenom evidencijom kojom se građevina odnosno njezini dijelovi stavljaju u uporabu,
• bilo kojom drugom dokumentacijom kojom se dokazuje korištenje nekretnine i njezinih dijelova kao što su: ugovor o najmu, ugovor o isporuci električne energije, vode i slično.
Iznimno, ako se prvo nastanjenje odnosno korištenje ne može dokazati jednim od naprijed navedenih dokumenata, datumom prvog nastanjenja ili korištenja smatrat će se datum prve isporuke.
Sukladno navedenom, ukoliko porezni obveznik proda građaninu nekretninu koja se koristi i kod koje je od datuma prvog nastanjena odnosno korištenja do datuma sljedeće isporuke proteklo više od dvije godine te zemljišta na kojem se ona nalazi, osim građevinskog, takva isporuka oslobođena je plaćanja PDV-a.
Međutim, prema odredbi čl. 4. Zakona o porezu na promet nekretnina (Nar. nov., br. 69/97., 26/00., 127/00., 153/02., 22/11. i 143/14. – dalje: Zakon) predmet oporezivanja porezom na promet nekretnina je promet nekretnina. Prometom nekretnina, u smislu ovoga Zakona, smatra se svako stjecanje vlasništva nekretnine u Republici Hrvatskoj.
Prema čl. 5. Zakona prometom nekretnina, u smislu ovoga Zakona, ne smatra se stjecanje nekretnina na koje se plaća PDV.
Zaključno, isporuka predmetnog stana, osim građevinskog zemljišta, bila bi oslobođena plaćanja PDV-a prema Zakonu o PDV-u, no datumom sklapanja kupoprodajnog ugovora nastala bi porezna obveza plaćanja poreza na promet nekretnina za kupnju predmetnog stana.
Molimo da odgovor proslijedite podnositelju upita iz dostavnog spiska.
