U vezi Vašeg upita o poreznom tretmanu prodaje nekretnina stečenih temeljem pravomoćnog rješenja o povratu oduzete imovine temeljem Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine, a koji se otuđuju u roku od pet godina od stjecanja.
Zakon o porezu na dohodak (Nar. nov., br. 177/04., 73/08., 80/10., 114/11., 22/12., 144/12., Odluka USRH – 120/13., 125/13., 1438/13., Odluka USRH – 83/14., 143/14., 136/15., dalje u tekstu: Zakon) u čl. 27. st. 1. propisano je da se dohotkom od imovine i imovinskih prava smatra razlika između primitaka po osnovi najamnine, zakupnine, iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima i organiziranja kampova, primitaka od vremenski ograničenog ustupa autorskih prava, prava industrijskog vlasništva i drugih imovinskih prava, primitaka od otuđenja nekretnina i imovinskih prava i izdataka koji su poreznom obvezniku u poreznom razdoblju nastali u svezi s tim primicima.
Prema čl. 27. st. 5. Zakona dohotkom od imovine i imovinskih prava smatra se i dohodak koji porezni obveznih ostvari od otuđenja nekretnina i imovinskih prava, pri čemu se otuđenjem smatra prodaja, zamjena i drugi prijenos. Dohodak čini razliku između primitka utvrđenog prema tržišnoj vrijednosti nekretnine ili imovinskog prava koje se otuđuje i nabavne vrijednosti uvećane za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda, a troškovi otuđenja mogu se odbiti kao izdaci. Stavkom 6. istog članka Zakona propisano je da se dohodak od otuđenja nekretnine iz st. 5. ne oporezuje ako je nekretnina služila za stanovanje poreznom obvezniku ili uzdržavanim članovima njegove uže obitelji iz čl. 36. st. 7. Zakona, a i u slučaju ako je nekretnina ili imovinsko pravo otuđeno nakon tri godine od dana nabave.
Dohotkom od imovine i imovinskih prava smatra se i dohodak od otuđenja više od tri nekretnine iste vrste ili više od tri imovinska prava iste vrste u razdoblju od pet godina iz čl. 27. st. 7. Zakona i čl. 40. st. 11. Pravilnika o porezu na dohodak (Nar. nov., br. 95/05., 96/06., 68/07., 146/08., 2/09., 9/09. – ispravak: 146/09., 123/10., 137/11., 61/12., 79/13., 160/13., 157/14., 137/15., dalje u tekstu: Pravilnik). Navedenim odredbama Zakona i Pravilnika propisano je da se dohodak od otuđenja nekretnina i imovinskih prava oporezuje ako je otuđeno (prodaja, zamjena i drugi prijenos) više od tri nekretnine iste vrste ili više od tri imovinska prava iste vrste u razdoblju od pet godina, osim ako se nekretnine izvlašćuju na temelju posebnog zakona te ako se otuđuju zemljišta čija je pojedinačna površina (površina svake pojedinačne čestice) do 250 m2, a ukupna površina svih otuđenih zemljišnih čestica pojedinačne površine do 250 m2 ne prelazi 1000 m2.
Ako je na otuđenje nekretnina ili imovinskih prava ranije plaćen porez na dohodak od imovine i imovinskih prava sukladno čl. 27. st. 5. Zakona i čl. 40. st. 9. Pravilnika, a naknadno se ispune uvjeti za oporezivanje tog dohotka prema čl. 27. st. 7. Zakona, ranije plaćeni porez na dohodak od imovine uzet će se u obzir pri utvrđivanju poreza na dohodak od otuđenja nekretnina ili imovinskih prava prema čl. 27. st. 7. Zakona Dohodak se utvrđuje za sve otuđene nekretnine iste vrste odnosno za sva otuđenja imovinska prava iste vrste. Dohotkom od imovine i imovinskih prava ne smatra se dohodak od otuđenja nekretnina i imovinskih prava stečenih nasljedstvom.
Istovrsnim nekretninama se sukladno odredbama čl. 40. st. 12. Pravilnika, smatraju nekretnine (zemljišta i građevine) ovisno o njihovim obilježjima i namjenama i to:
1.kod zemljišta istovrsnim nekretninama smatraju se:
-poljoprivredna zemljišta, ili
-građevinska zemljišta, ili
-šumska zemljišta, ili
-druga zemljišta,
2.kod građevina istovrsnim nekretninama smatraju se:
-stambene zgrade (stan, kuća, apartman i sl.), ili
-poslovne zgrade, ili
-druge zgrade, ili
-dijelovi zgrada (garaže ili spremišta i sl.).
Ako se otuđuje zgrada s više stanova ili poslovnih prostora ili građevinsko zemljište ili više zemljišnih čestica, jednom nekretninom smatra se svaki stan, poslovni prostor, gradilište ili zemljišna čestica. Dohodak čini razlika između ukupnog iznosa primitka utvrđenog prema tržišnoj vrijednosti nekretnina ili imovinskih prava koji se otuđuju u razdoblju od pet godina i njihove nabavne vrijednosti uvećane za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda te za troškove ulaganja za koje porezni obveznik posjeduje vjerodostojne isprave.
Pri utvrđivanju dohotka iz čl. 27. st. 5. do 9. Zakona danom nabave nekretnine smatra se, sukladno čl. 40. st. 9. Pravilnika o porezu na dohodak nadnevak kupoprodajnog ugovora, odnosno u slučaju izgradnje u vlastitoj režiji dan kada je izgrađena nekretnina osposobljena za upotrebu.
Člankom 27. st. 8. Zakona propisano je da se dohodak od otuđenja nekretnina i imovinskih prava iz st. 5. i 7. ovoga članka ne oporezuje se ako je otuđenje izvršeno između bračnih drugova i srodnika u prvoj liniji i drugih članova uže obitelji iz čl. 36. st. 7. Zakona te između razvedenih bračnih drugova ako je otuđenje u neposrednoj vezi s razvodom braka te nasljeđivanjem nekretnina i imovinskih prava.
Sukladno mišljenju Porezne uprave Klasa: 410.01/06-01/1128, URBROJ: 513-07-21-01/06-2 od 06. 12. 2006. pri otuđenju nekretnine koja je bivšem vlasniku vraćena u naravi na temelju Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine (Nar. nov., br. 92/96., 39/99., 42/99., 92/99., 43/00., 131/00., 27/01., 34/01., 65/01., 118/01., 80/02., 81/02.), danom nabave nekretnine smatra se dan kada je nekretninu stekao bivši vlasnik, a ne dan pravomoćnosti rješenja o povratu nekretnine bivšem vlasniku na temelju tog Zakona.
Odredbom čl. 1. st. 5. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine propisano je da se prijašnjim vlasnikom, koji ima pravo na naknadu za imovinu oduzetu od strane jugoslavenske komunističke vlasti, smatraju fizičke i pravne osobe kojima je imovina oduzeta na temelju propisa iz čl. 2. Zakona, te akata i načina propisanih čl. 3. Zakona, odnosno njihovi nasljednici i pravni sljednici.
Člankom 9. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine propisano je da se prava iz tog Zakona priznaju fizičkoj osobi – prijašnjem vlasniku, odnosno njegovim zakonskim nasljednicima prvoga nasljednoga reda. U pogledu prava nasljeđivanja primjenjuju se odredbe Zakona o nasljeđivanju, ako ovim zakonom nije drukčije propisano.
S obzirom na navedeno, pri otuđenju nekretnina koje su bivšim vlasnicima vraćena u naravi na temelju Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine ne utvrđuje se dohodak i porez na dohodak iz čl. 27. st. 5. Zakona o porezu na dohodak, jer je od dana nabave takvih nekretnina do njihova otuđenja prošlo više od tri godine, a niti dohodak iz čl. 27. st. 7. istog Zakona ako je otuđenje u neposrednoj svezi s nasljeđivanjem nekretnina, te ako je otuđenje izvršeno bračnih drugova i srodnika u prvoj liniji i drugih članova uže obitelji iz čl. 36. st. 7. Zakona te između razvedenih bračnih drugova ako je otuđenje u neposrednoj svezi s razvodom braka.
Napominjemo, da temeljem čl. 11. Zakona o porezu na promet nekretnina (Nar. nov., br. 69/97., 153/02., 22/11., 143/14.) porez na promet nekretnina ne plaćaju osobe koje stječu nekretnine u postupku vraćanja oduzete imovine. Predmetni Zakon ne propisuje eventualnu obvezu naknade naplate istog poreza u slučaju otuđenja nekretnina stečenih u postupku vraćanja oduzete imovine.
